有抵押有担保「被担保主债权」

生活中，不少债权人都习惯性地认为，自己手中既有借据，又有债务人的财产作为抵押担保，自己的债权就100%安全了，即使债务人到期无力归还，也可通过实现抵押权保证债权的实现。那么，有抵押担保债权真的就稳了吗？

其实，在司法实践中，债权即使有抵押担保，在执行程序中也未必能够得到顺利实现。下面，银资网专业律师为大家介绍，有抵押担保债权也并非万无一失的几种情形。

抵押物先租赁后抵押

案例：2011年2月，甲将其名下的一栋厂房出租给了乙，约定租期为5年。于同年4月，甲向某银行借款300万元，借款期限为1年，又把该厂房抵押给了银行，并办理了抵押登记。

2012年4月，贷款到期，甲赖账不还，外出躲债失踪。银行便将其诉至法院，要求行使抵押优先受偿权。法院在执行拍卖阶段，要求承租人乙腾出时，遭到乙的拒绝。且乙拿出与甲签订的一份始自2011年2月为期5年的租赁合同递交给法院。

在这种情况下，银行的抵押权能否顺利实现呢？银资网专业律师解答：

根据《物权法》第190条规定：订立抵押合同前，抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。也就是说，在上述案例中，乙设立在先的租赁权可以无条件地对抗银行的抵押权。

在这种情况下，乙不仅拥有对抵押物的优先购买权，同时假如乙放弃该权利，原租赁合同仍对买受人发生效力，这也就增加了抵押物的负担，阻碍了银行抵押权的行使，最终会影响债权的实现。

抵押物先出售后抵押

案例：2012年11月，邓某与某房地产开发公司签订了购房合同，并支付了全部购房款。2013年7月，该公司向某银行办理贷款，并签订了房屋抵押合同，将已经出售给邓某的房屋办理了抵押登记。

后来，邓某购买的房屋虽然按时交房了，但因为开发商尚未还清银行贷款，所有房屋没有解除抵押，导致邓某不能办理产权证。因此，邓某将房地产开发公司以及银行一起告上了法庭，请求确认二被告签订的担保抵押合同无效。

在这种情况下，抵押合同是否依旧有效呢？银资网专业律师解答：

对于上述案例，一种意见认为抵押合同有效。原告与某公司虽签订了买卖合同，但由于没有办理过户登记，所以该房屋的所有权未发生变化，该公司有权将房屋进行抵押，并且依法进行了登记，符合《物权法》的规定。

另一种观点则认为抵押合同无效。开发商将已售的房屋二次抵押，属欺诈行为。同时，银行未尽到审查义务，造成的损失不能由购房消费者承担。然而无论哪种观点是正确的，面对有权属争议的抵押物，银行即使胜诉了，抵押权也很难实现，最终依旧拿不到钱。

由此可知，债权即使有了抵押担保，债权人依然无法稳操胜券。银资网提醒大家，在贷前调查阶段，有必要对抵押物的使用、租赁等状况进行严格审查。同时，在贷后实时跟踪抵押物的相关变动情况，做到防微杜渐，杜绝风险产生。

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