广发固收：土地出让大分化 哪些在改善，哪些在恶化？

摘 要

2020年1-6月全国土地出让金同比增加4%。供给端，由于自3月以来推地力度较大，2020年1-6月全国土地出让金同比增加4%，其中单月土地出让金同比增长21%。而从成交端来看，1-5月主要由一线城市、重点二线城市支撑成交改善。6月开始，二三线城市出让金改善，主要是由于二三线5月下旬推出的土地反应到了6月成交，叠加6月供给继续发力。同时，部分二三线城市溢价率较高。

高总价/高溢价率的地块分布在哪些城市？2020年1-6月总地价超过50亿元的地块分布在13个城市。分别为4个一线城市、6个二线城市（杭州、武汉、南京、福州、厦门、温州），3个三线城市（东莞、南通、佛山）。具体到城市上来看，8个城市2020M1-6出让金大于100亿元，且同比增速大于30%，溢价率大于25%，分别为广东东莞、江西宜春、江苏徐州、江西抚州、广东佛山、江苏宿迁、福建福州、江西南昌。

市场回暖的情况下，哪些城市同比下滑较大？出让金方面，我们筛选出32个2020M1-6土地出让金大于10亿元，同比降幅大于50%的城市。其中四川、广西、贵州较多，分别有6个、4个、4个。其次为云南和山东，各有3个。湖南、湖北、安徽、江苏各2个。结合流拍来看，11城流拍宗数大于10块，且出让金降幅超过30%，分别为内蒙古通辽、山东滨州、广西柳州、贵州黔西南自治州、贵州安顺、江苏淮安、云南昆明、宁夏银川、湖北孝感、贵州黔东南自治州、湖北鄂州。

衡量各省土地出让金对债务的覆盖比例，我们计算了2020年1-6月土地出让金/2020年7-12月还本付息额。上海市覆盖比值最高，达到386%，广东、浙江、海南次之，覆盖比值分别为290%、163%、155%。然后是河北、福建、北京、辽宁，覆盖比值在100%-150%之间。而天津、云南、宁夏覆盖比值低于30%。

核心假设风险。数据统计存在一定误差。

1

2020年1-6月全国土地出让金同比增加4%

由于供给端自3月以来推地力度较大，2020年1-6月全国土地出让金同比增加4%，其中6月单月土地出让金同比增长21%。

成交方面，1-5月主要由一线城市、重点二线城市支撑成交改善。6月开始，二三线城市出让金改善，主要是由于二三线5月下旬推出的土地反应到了6月成交，叠加6月供给继续发力。同时，部分二三线城市溢价率较高。

从具体数据来看，2020年1-6月，全国全口径推出建面25.6亿平，同比+7%。成交建面16.5亿平，同比-13%。全口径出让金3.15万亿元，同比+4%，楼面价1909元/方，同比+20%。其中住宅出让金2.66万亿元，同比+5%。

从全国单月表现来看，2020年6月全国全口径推出建面5.9亿平，同比+24%。成交建面3.4亿平，同比+3.4%。全口径出让金7785亿元，楼面价2291元/方，同比+20%。其中住宅出让金6836亿元，同比+23%。

分城市等级来看，2020年上半年，一线城市同比大幅增长，二线、三线城市恢复去年同期水平。2020年1-6月全国、一线、二线、三线城市土地出让金分别为3.15万亿元、3920亿元（占比12%）、1.4万亿元（占比44%）、1.35万亿元（占比43%），同比+4%、+57%、+1%、-2%。

分城市来看，一线城市中，上海、北京、广州、深圳2020年1-6月全口径累计土地出让金分别为1350亿元、1144亿元、1049亿元、377亿元，同比分别为+97%、+22%、+79%、+29%。

单月表现上，6月各线城市整体供给都持续发力，但一线城市成交较弱，主要是由于北京、深圳6月单月供给较弱导致。二、三线城市受供给端支撑影响，6月单月出让金同比分别为+25%和+27%。

需要说明的是，北京6月单月主要是由于供给较弱带来的成交走弱。但7月北京供给已经恢复到正常水平。北京6月推出建面23万方，同比-76%，土地出让金为12.5亿元，同比-94%。截至7月16日，北京土地出让金为65亿元，平均溢价率26.8%，其中7月14日成交的房山区住宅成交总价40亿元，溢价率为41.34%。

而深圳主要是由于去年同期出让金基数较高，且6月供给结构以外围区域为主，地价相对便宜，因此6月单月同比下滑较大。展望7月，深圳土地市场供给量较少，预计7月单月土地出让金绝对水平较低。深圳6月土地出让金建面118万方，同比+6%，出让金为110.3亿元，同比-56%。从供给方面看，推出地块位于光明区、龙华区、深汕合作区、南山区和龙岗区，区域上以外围为主，受让单位以深圳人才安居集团、龙华人才安居集团、深圳地铁集团为主。6月总价最高的为今日头条竞得的10.8亿元南山区商业用地，楼面价1.7万/平。此外，有3个地块流拍，其中2块位于深汕合作区，1块位于龙岗区。7月以来，深圳供给较低，几乎无住宅用地推出。截至7月16日，深圳7月推出面积为49万方，成交土地出让金为3.7亿元。

从溢价率数据来看，2020年6月，全国、一线、二线、三线溢价率分别为15%、8%、14%、18%，分别较上月-1.1pct、-7.6 pct、-0.2 pct、-1.1 pct。分城市来看，上海溢价率较高，为15%，北京、广州、深圳溢价率分别为0、0.2%、5%。二三线城市溢价率变化幅度较小。

流拍率方面，2月份受疫情影响，流拍率水平较高。但自3月份以来，流拍率一直保持在低位。3-6月全国流拍率均在5%-6%之间。2020年1-6月全国、一线、二线、三线流拍率分别为7%、3%、4%、8%。

2

高总价/高溢价率的地块分布在哪些城市？

（一）高总价的地块分布在一线、杭州、武汉、南京、福州等13城

随着市场回暖，高总地价/高溢价率的地块逐渐增多。出现这类地块的城市，反映出其具备一定市场热度，尤其是出现高地价，甚至地王的城市。

2020年以来，除3月无总地价超过50亿元的地块之外，其余月份均有超50亿元以上的地块。2020年上半年超过50亿元的地块合计有36块，6月份有8块超过50亿元。

从城市分布来看，2020年1-6月总地价超过50亿元的地块分布在13个城市。其中，一线城市北京、广州、上海、深圳分别有8、4、3、2块，二线城市杭州、武汉、南京、福州、厦门、温州分别有5、4、3、2、1、1块，三线城市东莞、南通、佛山各有1块。

6月单月，总地价超过50亿元的地块分布在6个城市，其中武汉3块、杭州2块、东莞、深圳、广州均为1块。

除50亿元以上地块之外，2020年以来有3块百亿地块。分别为2020年2月上海徐汇区成交311亿元（香港置地竞得，溢价率0.1%）、2020年4月厦门思明区成交104亿元（中骏集团竞得，溢价率44%）、5月深圳前海片区成交116亿元（龙光地产竞得，溢价率45%）。

结合溢价率来看，2020年1-6月，有7块地总地价超过50亿元且溢价率超过30%。其中，北京有3块。深圳、厦门、广州、佛山各有1块。

（二）高溢价率的地块主要分布在江西、安徽、浙江、江苏、河南

从高溢价率城市数目来看，2020年6月，溢价率超过25%的城市数较前5月增加了14城。

从全口径土地溢价率数据来看，6月单月溢价率超过25%的城市数为59城（3月、4月、5月分别为35、49、45城），溢价率超过35%的城市数为29城（3月、4月、5月分别为23、26、23城）。

从住宅土地溢价率数据来看，6月单月溢价率超过25%的城市数为59城（3月、4月、5月分别为36、58、50城），溢价率超过35%的城市数为31城（3月、4月、5月分别为23、37、28城）。

同时考虑溢价率和成交体量，2020年6月溢价率大于25%且2020M1-6全口径土地出让金大于30亿的城市有38个，分布在11个省。其中，江西、安徽、浙江分别有7、6、5个，江苏、河南各有4个，广东、福建各有3个，山东、广西各有2个，内蒙古、四川各有1个。

溢价率大于25%且2020M1-6出让金大于100亿元的城市有20个，其中江西省4个（南昌、宜春、抚州、上饶）、浙江省4个（宁波、绍兴、嘉兴、台州）。福建福州出让金最高，达到781亿元。

特别需要指出的是，有8个城市2020M1-6出让金大于100亿元，且同比增速大于30%，溢价率大于25%，按同比增速排列，分别为广东东莞、江西宜春、江苏徐州、江西抚州、广东佛山、江苏宿迁、福建福州、江西南昌。

3

市场回暖情况下，哪些城市同比下滑较大？

市场回暖的情况下，需要关注出让金大幅下滑的城市。一方面关注其未来土地供给力度，另一方面关注溢价率走势（反映需求端热度）。

在省的层面，18省2020M1-6累计出让金同比为负，其中云南降幅最大，达到58%，其次为天津，降幅为45%，除此之外广西、贵州、安徽、青海、内蒙古降幅超过30%。

降幅较大主要有两点原因，一是由于供给较弱。其中天津、云南2020M1-6建面降幅分别为44%与17%。天津主要是由于一季度供给过弱，虽然二季度有所改善，还需要关注后续成交情况。云南主要是由于供给较弱，叠加部分地块流拍。二是由于市场需求较弱，成交建面大幅下滑，流拍率有所上升。其中天津、内蒙古、云南、贵州2020M1-6成交建面降幅分别为53%、48%、44%、39%。内蒙古、贵州的流拍率也相对较高，分别为24%、10%。

在城市层面，我们从两个维度筛选表现差的城市，一方面考虑土地出让金同比大幅下滑，另一方面考虑流拍较高。

出让金方面，我们筛选出32个2020M1-6土地出让金大于10亿元，同比降幅大于50%的城市。其中四川、广西、贵州较多，分别有6个、4个、4个。其次为云南和山东，各有3个。湖南、湖北、安徽、江苏各2个，内蒙古、河南、福建、宁夏各1个。

特别关注2020M1-6土地出让金同比降幅大于65%的9个城市，分别为四川遂宁、四川达州、四川内江、广西玉林、云南玉溪、湖南株洲、湖南永州、湖北咸宁、安徽宣城。

除土地出让金同比下滑之外，土地流拍宗数越多，也反映房企拿地意愿的下滑。我们筛选了2020年M1-6流拍宗数大于10块、流拍率大于10%且出让金同比为负的城市，共17城。其中江西赣州、内蒙古通辽流拍宗数大于100块。

结合出让金降幅来看，11城流拍宗数大于10块，且出让金降幅超过30%，分别为内蒙古通辽、山东滨州、广西柳州、贵州黔西南布依苗族自治州、贵州安顺、江苏淮安、云南昆明、宁夏银川、湖北孝感、贵州黔东南苗族侗族自治州、湖北鄂州。

4

哪些省市1-6月土地出让可以覆盖下半年债务本息？

（一）吉林、上海、新疆、黑龙江供给发力，北京、福建、浙江、江西、江苏市场热度较高

2020年1-6月，有13个省份累计出让金同比为正，其中部分城市是由于供给发力，部分城市则是由于市场热度较高，溢价率较高带来的成交改善。

供给发力的代表省份有吉林、上海、新疆、黑龙江。具体表现为，1-6月吉林推出建面同比+71%，出让金同比+104%；上海推出建面同比+47%，出让金同比+97%；新疆推出建面同比+40%，出让金同比+60%；黑龙江省推出建面同比+38%，出让金同比+94%。

部分省供给相对较弱，但市场热度较高，也带动出让金同比仍为正。例如北京、福建、浙江、江西、江苏。具体数据表现为，北京推出建面同比-31%，土地出让金同比+22%，溢价率18%；福建推出建面同比+6%，土地出让金同比+26%，溢价率为23%；浙江推出建面同比+5%，土地出让金同比+18%，溢价率为23%；江西推出建面同比+6%，土地出让金同比+27%，溢价率为19%；江苏推出建面同比+7%，土地出让金同比+28%，溢价率为15%。

（二）上海、广东、浙江、海南土地出让金对债务覆盖比值较高

为了衡量各省土地出让金对债务的覆盖比例，我们计算2020年1-6月土地出让金/2020年7-12月还本付息额。其中还本付息额的计算公式如下：

2020年7-12月还本付息总额=地方政府债2020年7-12月还本付息+2020年城投有息债务利息+城投债2020年7-12月回售+城投债2020年7-12月到期+城投债2020年7-12月提前偿还。其中，城投平台有息债务利息用WIND口径的带息债务规模乘以“融资成本参数”进行估算。此外，这里没有包括地方政府债的到期，主要是考虑到地方政府债基本靠借新还旧，并且不存在续发困难的情况。

数据表现上，上海市覆盖比值最高，达到386%，广东、浙江、海南次之，覆盖比值分别为290%、163%、155%。然后是河北、福建、北京、辽宁，覆盖比值在100%-150%之间。而天津、云南、宁夏覆盖比值低于30%。

（三）1-6月一二三线城市土地出让金对城投债还本付息额的覆盖比例

为了衡量各城土地出让金对债务的覆盖比值，我们计算2020年1-6月土地出让金/2020年7-12月还本付息额。其中，还本付息额主要是城投的还本付息，一线城市中，广州覆盖比值最高，为484%，上海次之，为386%，深圳、北京分别为299%、115%。

二线城市中，共有21个城市覆盖比值在100%以上。其中福州、沈阳、合肥、北海、温州、杭州、南宁土地出让金覆盖比值在300%以上。而昆明、银川覆盖比值在60%以下。

三线城市中，2020年7-12月还本付息额在30亿元以上的城市中，有29个城市2020M1-6土地出让金/2020M7-12还本付息额在100%以上。其中，眉山、临沂、丽水、抚州覆盖比值大于300%，分别为422%、402%、377%、350%。

风险提示：

部分政府官网未及时公布土地成交/流拍公告，统计存在误差。

来源为金融界财经频道的作品，均为版权作品，未经书面授权禁止任何媒体转载，否则视为侵权！