购房遇到烂尾楼怎么办「郑州已封小区名单」

前言

本篇小文是针对前期的“停贷潮”所作的一些梳理，期望各位购房人在遭遇停工/烂尾楼的时候能够理性抉择，减少损失。

Q1：按揭购房中，购房人、开发商、贷款银行三者之间的关系

在整个期房按揭购房过程中，购房人与开发商之间存在预售房买卖合同，购房人与按揭银行之间存在借款合同与抵押合同，开发商与按揭银行之间存在担保合同。

这三方主体是一个交易链中互相关联的三方，各个合同是为了实现购房目的而产生的。

购房人用其购买的预售房作为抵押，抵押权在房屋建成交付取得产证后登记设立，但由于该预售房能否建成取决于开发商，所以通常情况下，由开发企业为业主向在抵押权设立之前的银行还款承担阶段性连带保证责任。在这个阶段，若是出现还款问题，开发企业与购房人共同承担还款责任。由此，开发商承担的是阶段性的连带保证责任。

Q2：那开发商出现停工甚至商品房烂尾，购房人是否能直接单方面宣布停止还贷呢？

这需要我们来理清三个合同之间的关系。

开发商与按揭银行之间的担保合同是购房人与按揭银行之间借款合同的从合同。

而购房合同与贷款合同之间并非主从合同关系，目前并无法律依据认为购房人与按揭银行之间的抵押贷款合同以及开发商与按揭银行之间的担保合同是预售房买卖合同的从合同。实践中也基本遵从合同相对性的原则，认为购房合同与贷款合同相独立。

“因商品房买卖合同与个人房屋抵押借款合同涉及三方的权利义务关系，商品房买卖合同是房屋按揭法律关系的基础，也即买房人与银行的借款合同关系、抵押合同关系及房屋出卖人与贷款银行的保证合同关系均基于商品房买卖合同关系而存在，虽然上述法律关系与商品房买卖合同并没有从属性，但商品房买卖合同关系的变动等确实与借款合同关系、抵押合同关系及保证合同关系的变动等相互关联、相互影响，同时也具有一定的独立性，此为房屋按揭法律关系的特殊性”。（来源于 (2018)最高法民申155号案）

所以开发商出现停工或者商品房烂尾，购房人并不能直接单方面宣布停止还贷，否则，银行可以根据双方之间签订的贷款合同来要求购房人继续还款并承担违约责任，购房人除承担前述责任外，个人征信还可能受到影响。

Q3：那购房人如何停贷才不构成违约呢？

1.与银行进行协商，达成暂缓还款协议，减轻还款压力。

由于“停贷潮”的关注度，基本各个银行都出来表态，表示支持“保交房”，与当地政府一起稳定社会秩序，解决停工项目融资问题，促进复工。个别银行也出了相应应对措施，购房人不妨先和贷款银行进行沟通协商，尽力达成暂缓还款协议。

2.若银行有履约瑕疵，可以通过起诉银行要求中止履行。

以上两种都可缓解供贷的压力又能保留期待利益，万一停工项目复产，日后房屋交付就能实现最初的合同目的。

3. 选择解约，起诉解除购房合同与贷款合同。（2019）最高法民再245号案：因房地产开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由房地产开发商将收取的购房贷款本金及利息，返还担保权人（贷款银行）和购房者（购房者），而购房者不负有返还义务。

当然这个前提是购房合同与贷款合同解除。

Q4：那是否出现了停工或烂尾就要解除合同呢？

不尽然，毕竟司法功能也有是有限的。实际上，只有项目复工才是最大程度保障各方权益的最好方式。所以，如果复工可能性大，不妨给点时间配合政府的多项政策等待停工项目盘活；要是复工资金缺口小，也可以考虑自筹资金自救。

最后，在商品房预售按揭贷款购房的交易模式下，购房者确实处于弱势的地位。当所购的期房项目发生逾期交付、停工、烂尾等情形时，情绪上头冒然停贷并不能解决问题，反而会雪上加霜，所以，建议购房者根据所选购项目、开发商的具体情况，结合按揭贷款银行及当地主管部门的相关政策作出理性的抉择，最大程度配合各方做好风险控制以降低或避免损失，以期在坏的局面下获得相对更好的处理结果。