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先租后抵押,房子被拍卖,承租人怎么处理「拍卖的房屋有抵押怎么办」

2024-02-28 09:01:49来源:搜狐

在租赁关系中,有可能出现这么一种情况,房主对房屋既有出租行为又有抵押行为(比如办理了银行抵押贷款的),当其房屋因纠纷被法院判决并即将拍卖时,作为里面的租客应该怎么办,是继续使用该房屋,不用去理会房屋被拍卖给谁的事;还是需要与原房主解除租赁合同并要求返还租金及给付赔偿呢?

就此,租客需要特别注意一个时间先后问题,是先租赁房屋后进行房屋抵押,还是先进行了房屋抵押后进行的出租。这个先后的顺序,就决定着租客应该怎么做比较好。

首先要明确的是租赁与抵押关系同时存在,是没有问题的。会产生的影响是当这两个关系发生冲突时的后果会不同。

如果是先出租后抵押房屋的,那么依据“买卖不破租赁”的原则精神,既使该房屋被拍卖了,也不影响租客的使用,对于租客来说只是换个房东而已,对于实际使用该房屋、使用该房屋的时间长短、租金多少等等,都与原来签订的租赁合同内容一致。

而如果是先抵押后才出租房屋的,那么前面的应对方式就不适用了,因为这时租赁关系不能再对抗已经在前登记的抵押权,当抵押权实现后,也就是当房屋被拍卖后,租赁合同对于新的房主不具有约束力。

这时,租客要想维护自己的权益就只能向原房主主张权利了,比如要求解除合同、返还未使用期间的租金(已经使用了房屋期间的租金不能要求返还)、或者要求其他损失赔偿等。

对于损失赔偿主张能否实现,又分为两种情况。

一是出租时房主就已经书面告知租客该房屋存在抵押权的,再想要经济赔偿部分恐怕就不能实现了,因为风险已经告知给租客了,租客经过考虑还是同意租赁该风险房屋的,那么一旦发生风险,后果自担;

二是出租时房主并未书面告知租客该房屋存在抵押权的,是在隐瞒租客关于房屋的重要情况的,使得租客在承租该房屋时考虑的因素受到了局限,那么租客在后面受到因此的损失后,可以向原房主要求损失赔偿。

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