南京公积金买房的\\「南京住房公积金交多久可以贷款买房」

南京买房公积金贷款的利率，下降了，但是就目前来说，下降的幅度跟给买房人实际带来的好处，真的不多：

九月底，继中国人民银行发布《中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率》后，前天（10月8日），南京住房公积金管理中心也抓紧跟上，发布了最新个人住房公积金贷款利率下调的通知！！

通知显示：

根据中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调个人住房公积金贷款利率，5年期以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率由现行的2.75％下调至2.6％，下调0.15个百分点；5年期以上首套个人住房公积金贷款利率由现行的3.25％下调至3.1％，下调0.15个百分点。

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第二套个人住房公积金贷款利率保持不变，5年期以下（含5年）和5年期以上利率分别为3.025%和3.575%。

按照最新的利率来算，夫妻双方贷100万，贷款30年等额本息，首套公积金贷款降低至3.1%后，月供减少82元，30年累计减少29520元 —— 月供少了82元，从这个角度上来看，公积金的相关利好仅仅只能辐射到刚需人群，至于那些动辄四五百万甚至上千万的买房人，这类消息对他们的意义，也确实不大。

另外再说从每个月减少月供出发，每个月82元，确实意义不大，但是却有不小的象征意义：毕竟考虑到公积金贷款利率已经整整七年没有动过了，这次却能为了提振市场做出改变，便可以感受到相关部门对于提振楼市信心的决心与魄力。

在此基础上，考察团大胆预测一波：南京公积金贷款利率这块，近期大概率不会有太大的变动了，但是在此之外，公积金贷款总额，出现变化的可能性不小！

已经有二线城市“开始抢跑”了！

十月假期之后，一条消息被刷屏：根据武汉市公积金管理中心要求，自2022年10月8日起，对公积金贷款最高额度作以下调整：

原先首套最高额度由70万元提升至90万元，二套最高额度由50万元升至70万元。该消息官方虽未正式发布，但已有媒体致电武汉住房公积金中心证实了该消息。依据现有公积金贷款额度，公积金账户需月缴存至少1800元，缴费两年以上，账户余额达到4.5万元，能够贷满90万元。

而就在昨天，更是有不少媒体直接证实了相关消息：

尽管有一定条件限制，比如说月缴存至少1800元、公积金账户余额达到4.5万元等等，但是对于那些工作数年的买房人来说，这个条件基本上已经堪称不设限了，在此基础上，个人最高可贷90万元是什么概念？

夫妻双方就是180万！（当然，这点还有待证实，目前武汉夫妻双方能贷多少公积金总额，好像还没有说法）

放在南京来看的话，小夫妻两人在桥北这样的南京刚需圣地买套小户型，几乎全部可以用公积金贷款，如果等额本息来看的话，假设买一套200万的房子，首付80万来看，其他用公积金贷款，每个月仅还款5124元—— 比现在的商贷利率少了近800元！当然了，公积金贷的更多，自然省的也就更多。

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这个变化就非常实在了 —— 且不仅仅针对于纯粹刚需人群，如果说南京未来的公积金贷款总额夫妻双方加起来能达到140万，甚至直接一步到位跟武汉一样180万的话，对于那些刚改人群买个400-500万的新房，那省的钱那还不直接起飞喽？

根据粗略统计，今年截至十月，全国共有近400次房地产放松政策，涉及了全国两百多个城市，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等等..

今年的南京楼市，“金三银四”完全没有出现，诸多买房人面对着YQ带来了各种不确定因素，同时还有之前长三角首屈一指的高利率（2021年下半年），想在南京买房的购房人，直接选择躺平，而躺平之后的连锁表现，也造成了现在各种政策的放松。

此外，“金三银四”新房市场未能达到预期的南京，整个九月的新房销售情况，也显得有些艰难：

7月份南京商品房认购数量5268套，相比6月份认购数量7791套，减少了32.3%，8月新房认购5226套，成交量4307套，相比7月新房认购5268套，成交量4258套，认购量下跌1.6%，成交量上涨1.2%；而9月的南京新房楼市去化，新房共成交4053套...

而政策放松是大方向，同时南京楼市目前也有部分楼盘给出了自己的诚意和优惠。

买房人的信心，还需要进一步的恢复，但是开发商对于楼市的信心，似乎恢复的更快一些：9月份，50家代表房企拿地总额环比显著回升，增幅高达130.2%。

截至今年9月底，12个城市已完成第三轮集中供地出让，共成交涉宅用地208宗，收金3386亿元。其中，35宗地块溢价达到上限成交，上限成交占比16.8%；141宗地块底价成交，占比67.8%。

中指研究院的数据显示，50家代表房企1-9月在二线城市的投资面积占比最高，为59.1%。其中，长三角拿地占比达到39.4%。50家代表房企拿地面积TO10城市中，杭州位列第一，在第三次集中供地带动下，杭州、上海维持一、二位置。其中，杭州以412.9万平方米位列第一，上海以291.3万平方米位列第二。

而长三角不仅拿地金额领跑全国，拿地面积也居四大城市群之首，同时房企也更热衷于在长三角拿地，这对于最快十月就会开启的南京第三次土拍来说，这是一种压力，更是一种激励！当然关于土拍的最终表现，我们还需要再等等。

但是通过从开发商对于长三角区域的优质宅地的热衷程度上来看，全国未来宅地以及新房产品的竞争力，大概率还会出现更大的分化现象！

而南京作为GDP排名前十的新一线城市，全国唯一一个人均社零消费超过八万元的城市，南京处于经济最发达的长三角，虽然受大环境影响，从去年八月开始楼市处于下行阶段，但房产的价值一直都在，只是按照周期性运行，潮涨潮落而已，而如今无论是购房限制方面，还是商贷公积金利率方面，都对刚需和改善比较友好。

再加上像武汉这样的大型二线城市在公积金总额方面已经出现抢跑放松的情况，未来南京的相关政策，也存在较大的放松可能。