如何计算房价利率「买房利率怎么算利息」

房地产是一个资金密集型的产业。一般说来，银行利率上升，购房者按揭负担加深，对房地产是一个利空消息。银行利率下降，房价相对便宜，对房地产是一个利好消息。

定性的分析，人人会讲。但是，银行利率每上升0.25%个基点，房价倒底影响多少，对楼市影响大幺？

假设某人有10万元贷款，目前月息0.42%（年息5.04%），十年期贷款系数106.26，月供1062.60元。如果利率上升，升至0.44%(年息5.28%），十年期贷款系数相应为107.44，月供1074.40元。这句话其实也再可以倒过来说，如果有一个人，在旧利率下，0.42%月息，贷款101109元，则他的月供是10.11*106.26=1074.40元。

所谓更高的利息，和贷更多的款，其实是一回事。完全都可以换算。这其中的关键，就是把“月还款额”倒过来折算。按5.28%的利率，借101109元，和按5.04%的利率，借100000元，其效果是完全一模一样的。因为贷款通常占了七成，首期占了三成。所以还要加上首期。

在5.04%利率下，买一套14.11万元房子，首期4万，贷款10.11万，还款系数106.26，月供1074元。

在5.28%利率下，买一套14万元房子，首期4万，贷款10万，还款系数107.44，月供也是1074元。

可见，利率上升0.24%，消费者购买力由14.11万，削减到了14万，相当于房价涨了14.11/ 14 = 100.8%。

同样的道理，我们还再可以算出来，月息0.46%（年息5.52%），相当于涨价1.5%

月息0.48%（年息5.76%），相当于涨价2.3%

月息0.50%（年息6.00%），相当于涨价3.1%。

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当然消费者可能贷不满七成，可能贷款就仅只有六成，五成，这时的利率变化，影响便要再小得多。如果消费者完全一次性付清，不用贷款。则银行利率的变化，对消费者根本没有影响。

在最坏的情况下，假设消费者个个都贷款70%，我们可以得到以下的结论：

1）利率越高，消费者负担越重。

2）年限越长，对利率越敏感。30年期受影响大过10年期。

3）房价和利率大致成直线关系。利率每上升0.25%，十年期负担加重0.8%，二十年期加重1.4%，三十年期加重1.9%。

对于公积金贷款，其相当于一笔月息0.36%（年息4.32%）的贷款。利率每上调0.25%，十年期公积金由97.7%涨到98.5%，涨幅98.5%/ 97.7% = 100.8%，影响也差不多。事实上，由于折算房价/利率的关系，基本上是一条直线，无论商业贷款，公积金贷款，组合贷款，乃至贴息贷款，受利率波动的影响都差不多。

如果中国央行调整利率，加息0.25%，结果将会怎样？我们的结论是，除了心理影响，几乎没有影响。因为加息0.25%，折算成十年期按揭，上涨还不到0.8%。如果要对房产市场造成有形的压力，则利率至少要上升至6.72%以上，或者说加息7次。此时十年期房产贷款，大致贵了5%。二十年期贷款贵了近10%。负担上涨一成，才是比较能使供求关系，发生明显改变的门槛。

如果象上一个减息周期一样，加息过程持续到顶峰，这时央行11次加息。最终利率将达到7.68%。折算下来十年期贷款，相当于涨了8.5%，二十年期涨价15%，三十年期涨价20%。这几乎是利率杠杆的极限了。而且如此高的利率，最终将使得工商窒息，绝对不可能维持持久。

所谓更高的利率，其实就等于更高的房价。利率和房价其实是一回事，可以互相转换。楼市的开发，金融环境还处于非常幼稚初级的阶段。只会一味地打价格站，广告宣传。其实通过合理的市场细分，房产金融这一块，还大有潜力，能挖出很多的技巧来。

我是小李哥拥有9年房产投资实操经验；白手起家投资房产，从而改变了自己的命运；已成功帮助上万人通过房产投资获得高额回报。我将持续每天分享9年“所学、所历、所悟”的房产投资实操干货，包含：房产套利的秘密、首付融资、限购限贷、选房指南、陷阱内幕、手法技巧等系统知识。跟我学，也能让你从小白秒变房产投资大神！