房贷还款方式哪种更划算 选对了能省几十万「房贷怎样还款比较划算」

今天聊聊贷款那些事儿~

提问1：请问商业贷款买房应该选择哪种还款方式更划算呢？等额本息和等额本金之间有什么区别？还有选择固定利率和浮动利率有什么优缺点？求建议。

答：买房贷款时一般会有等额本息和等额本金两种还款方式，这两种还款方式到底哪种对我们更划算呢？先来看看它们之间的区别。

等额本金是指在还款期内，把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这种还款方式，月供金额会逐月减少，但前期还款压力较大；而等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这种还款方式前期还款额度可能会低于等额本金还款方式的额度，但最终利息会高于等额本金还款方式。

举个例子，假设你贷款总额300万元，贷款利率5.0%，贷款年限30年，用安居客的房贷计算器一算，可以看到采用等额本息的还款方式的话，每月固定还款16105元，但利息总额是279.8万元；采用等额本金的还款方式的话，第一个月还款20833元，之后逐月减少，而利息总额只要225.6万元。

数据来源：安居客房贷计算器

另外，按照等额本息的计算方法，有70%的利息都集中在还款周期的前1/2的时间里，而还款周期后1/2时间里的利息仅为30%；而按照等额本金的计算方法，本金在整个贷款期限内没有变化，只是利息呈现先多后少的趋势，尤其在还款周期前1/3的时间里，利息占了绝大部分。

接下来，我们来看看固定利率和浮动利率之间又有什么区别。

要先明白，房贷执行利率的计算公式是：房贷执行利率=LPR 基点。其中，“基点”在合同期内固定不变，而“LPR”分两种情况，一种是当你选择固定利率时，LPR以你购房签订房贷合同时的最近一期LPR为准，不管以后LPR如何变化，你的房贷利率执行利率中的LPR都是当时签订合同时的数值；另一种是你选择浮动房贷利率，LPR则在一定周期中按最新的LPR数值更新重新计算，这个周期通常是1年。

举个例子，小明在购房时的基准利率为4.9%，利率水平在基准利率上打9折，也就是4.9%×0.9=4.41%。 如果小明选择了固定利率，那以后房贷利率都按照4.41%执行。而如果小明选择“LPR 基点”的浮动利率，那么先计算基点数值为4.41%-4.8%(去年12月的LPR)=-0.39%，基点-0.39%确定后固定不变。小明的房贷利率约定于每年1月1日调整，在明年的1月1日，利率水平会随LPR的变化而调整，如果今年12月20日发布的LPR下降为4.7%，那么利率水平相应调整为4.7%-0.39%=4.31%，则明年的利息支出将变少。

所以说，如果以后LPR下降的话，那么选择浮动房贷利率对你就是有利的；但如果LPR上升的话，你的房贷执行利率也会跟着上升，这样就对你不利。而到底应该选择固定房贷利率还是选择浮动房贷利率，关键就是看之后LPR利率如何变化。

总结来看，短期贷款可以选择等额本金的还款方式，虽然初期还款压力比较大，但是后期还款压力就比较小了，这种还款方式也适合年龄比较大且收入下行的人群；而长期贷款则可以选择等额本息的还款方式，因为通货膨胀的存在，10年后相同钱数的购买力可能会降低，人民币可能出现贬值。此外，还有我们的工资也在逐渐提高，还款压力从反向来看是在不断变小。

而在房贷利率的选择上，从长期来看，LPR会出现下降的趋势，因为我们的经济增速在放缓，过去的十年我们的GDP增速从2位数变成了个位数，跌到了6%的水平，这也导致我们以前的LPR也大幅下滑，比如2011年7月份时，5年期贷款基准利率（也就是当时的LPR）高达7.05%。所以如果房贷期限较长的话，可以考虑选择浮动房贷利率会更划算。

提问2：我想了解下商铺贷款有什么注意事项？贷款时需要准备哪些材料呢？

答：商铺贷款与住房贷款之间还是有一些区别的，在申请商铺贷款时主要有以下5个注意事项：①商铺贷款不限贷；②商铺贷款不能使用公积金；③商铺贷款一般需要首付5成；④商铺贷款的利率一般会在基准利率的基础上上浮20~30%；⑤商铺贷款最长贷款年限10年。

而购铺者在办理商业贷款时需要准备的材料主要包括：身份证、户口本、收入证明、近半年的流水证明、个人资产证明等。其中需要注意的是，收入证明需保证大于申请贷款月供的两倍。而流水证明建议开收入较多的银行的流水，用来佐证收入证明。

如果购铺主体是企业的话，则需要提供：

①公司基本材料（营业执照正副本、企业组织机构代码正副本、税务登记正副本以及验资报告、公司章程、银行开户许可证、贷款卡等）；

②公司经营状况（近半年的经营账单、近两年的财务报表、近半年的银行对账单、公司发票等）；

③公司法人的有效证件（公司法人身份证复印件、婚姻关系证明、银行流水、经济收入证明等）。

最后需要提醒一句的是，不同银行对商业贷款要求有一定的差异，具体还要详细询问。

有任何问题，欢迎下方留言。