房贷年限越长越划算还是越短「房贷长贷短还合适还是短贷合适」

房价收入比是衡量人们买房难度的一个非常重要的标准，通常是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

我国的房价收入比到底是多少呢？今年年初，上海易居研究院发布了《2020年全国房价收入比报告》，报告显示：2020年，全国商品住宅房价收入比为9.2，相比2019年的8.7小幅上升。

房价收入比也是国际通用的指标，按照国际惯例，房价收入比在3-6之间为合理的区间，我国的房价收入比显然已经远高于合理水平。

如果从家庭买房的角度来说，房价收入比9.2就意味着一个正常的城市家庭，按照现在的年收入来计算，及时不吃不喝也需要9.2年才能全款购买一套房子。假设一个家庭年收入10万，可以9.2年全款购买一套住房，但是如果这个家庭一年的消费是5万元的话，那么想要全款购买一套住房需要18.4年。

事实上对于大多数家庭来说，如果房价收入比为9.2的话，那么一个家庭想要全款买房基本上都需要20年左右，如果家庭的消费水平很高的话，可能需要更长的时间。

笔者相信大多数家庭都不会等20年甚至30年再买房，因此大多数家庭都会选择按揭的方式来买房。按揭买房能够降低买房的初始成本，比如一套总价100万的房子，相信很少有家庭能够一次性拿出100万现金来全款买房，不过如果选择按揭买房的话，购房者只需要拿出房屋总价30%的首付，也就是30万，这对于很多家庭要容易很多。

正是因为按揭买房能够降低买房的初始成本，降低了买房的门槛，因此很多人也通过按揭买房更早获得了属于自己的房子。我国到底有多少家庭选择按揭买房呢？根据银行公布的一份数据，目前我国选择按揭买房的家庭大约有2亿，如果按照每个家庭有2个还房贷的人来计算，相当于我国有大约4亿房奴。

关于按揭买房需要知道哪些东西呢？

虽然我国按揭买房的群体非常庞大，但是对按揭买房十分了解的人并不多，笔者见过不少按揭买房的购房者，基本上都是按照银行的推荐来选择按揭买房的方式，即使已经开始还房贷，还是对按揭买房一点都不了解。下面笔者就介绍一些按揭买房需要知道的内容：

首先是贷款买房的三种方式，分别是商业贷款、公积金贷款、商业贷款和公积金贷款的组合贷款。

商业贷款是目前大多数人选择的贷款方式，商业贷款的优势在于流程非常简单，批贷款的速度也非常快，不过商业贷款的房贷利率比较高，基准房贷利率为4.9%，当然在实际买房的时候会有一定比例的上浮，大多数城市上浮10%-20%。

公积金贷款的流程虽然复杂，不过公积金的贷款是最优先推荐的贷款方式，因为公积金贷款的利率很低，为3.25%，如果购房者名下有公积金的话，可以尽可能选择公积金贷款。

组合贷款通常用于公积金贷款额度不够的情况，如果购房者向银行贷款200万，而公积金贷款的额度只有80万，那么只能使用组合贷款的方式，商业贷款120万 公积金贷款80万。

然后是还房贷的两种方式，分别是等额本息还款和等额本金还款。

等额本息比较容易理解，就是每个月还的房贷数额完全一样，如果选择30年等额本息贷款（360个月），那么第一个月的月供和后面每个月的月供都完全一样。

等额本金指的是每个月所还的本金完全相同，购房者每个月还的月供中包含本金和利息，而等额本金就是把贷款金额等分到每个月，因此每个月所还的本金完全相同。后期随着本金的减少，利息也会逐渐减少，月供也会逐月减少，等额本金后期的月供基本上只剩下本金。

等额本金和等额本息的区别主要有两点：首先是前期还款压力的区别，等额本息前期还款金额少，还款压力会比较小；而等额本金前期还款金额高，后是总利息的差别，等额本金还款产生的总利息要比等额本息少很多。

目前大多数人都是优先选择等额本息还款，还款压力会比较大；然主要原因有2个：第一，银行默认的还款方式是等额本金，大多数人都不会主动去更改；第二，等额本息前期还款压力小，能减轻购房者前期的买房压力。

当然笔者也建议大多数购房者选择等额本息，确实是适合大多数人的还贷款方式。当然对于少部分房贷压力不大的购房者，同时未来可能有提前还款的打算，等额本金可能会更加合适。

最后看一下房贷期限的问题，房贷是“越长越好”，还是“越短越划算”？

房贷的期限问题是很多人关心的问题，因为房贷的期限对于房贷利息的影响非常大，同样等额本息贷款100万，贷款利率按照4.9%来计算，贷款20年产生的总利息为57.06万，贷款30年产生的总利息为91.06万，两者相差有34万。看到几十万的差别，相信很多人可能会觉得是不是房贷越短越好，房贷越短的话，产生的利息就会越少。

事实上并非如此，主要有两方面的原因：

其一，如果按照现在的眼光来看，34万对于很多家庭都是巨款，不过如果是20年后甚至是30年后呢？考虑到通货膨胀的影响，这34万的差别可能并没有那么大；

其二，还要考虑房贷压力的问题，房贷时长越短确实意味着更少的房贷利息，不过同时也意味着更高的月供，很多家庭难以承受这么高的月供。

关于房贷期限的问题，笔者专门咨询了一位银行经理，银行经理认为：房贷越长越好还是越短越好不可一概而论，需要考虑多方面的因素，尤其是购房者自身的情况。对于房贷压力比较大同时收入不稳定的购房者来说，尽可能选择最长的房贷期限；而那些房贷压力不大，同时收入非常稳定的人，可以尝试选择适合自己的房贷时长，一般来说要保证房贷收入比小于50%。

这里特别解释一下，房贷收入比指的就是房贷和收入的比值，比如购房者的房贷为5000元，收入为10000元，那么房贷收入比就是50%。

关于房贷“越长越好还是越短越划算”这个问题，你有什么看法呢？欢迎发表自己的观点。