房贷变成经营贷「房贷转经营贷安全吗」

二手房现在是卖不动了，但中介依然很忙。

一边劝人投资新房，一边到处喊老客户转贷。

转贷？还不是房贷利率持续下降惹的，让不少高位站岗的购房者不平衡了。前几年，房贷利率最高时候一度达到 6.3% ，如今只要 4.1% 。

账，就怕细算。

“转贷换一换，利息节约几十万”。这是中介的标准话术，配合对比表格，看到每个月还贷数字真的减少，很多人心动了。

这事儿真能干？到底有没有风险？可承受吗？从来没有人告诉过你们这些。

降低房贷利率，目前理论上有三个方法。

1. 重新过户

2. 商贷转公积金贷款

3. 转抵押经营贷（或消费贷）

前两个流程透明，中介捞不到什么油水，所以没人干。满世界推荐的，是房贷转经营贷。

这么折腾，究竟能省多少钱？借用朋友圈中介的图：

单纯从账面数字看，能省大一笔，先息后本，更是能在短时间内降低还款压力。不转贷，简直就是傻子，尤其是房贷利率高位站岗的那一批人。

真有这么好的事？

什么是经营贷？就是贷款资金用于“经营活动”的贷款，是银行针对中小企业或个体工商户推出的信贷产品，鼓励资金流入实体，属于政策红利，所以利率很低。

房贷转经营贷是如何操作的？先还清房贷，然后将房屋以企业主的名义，抵押给银行。

如果你名下真有公司，且正常经营，这么干无可厚非，但有多少人符合这个条件呢？

没有公司怎么办？中介有办法。最早是帮你注册一家新公司，后来银行要求严格了，要营业执照注册满 3 个月到 1 年，甚至要看流水，所以改为入股。

这是第一个风险点：借壳风险

中介给你找的皮包公司，是干干净净的壳，还是之前有问题的？比如签过无限担保承诺的？

此外，要知道，不是贷款下来，就可以立刻退出公司的，因为续贷时，银行会重新审核你的资质，以及公司经营情况（中介会持续帮你做合规的流水吗？这是个大问号，毕竟要成本的）。

作为公司股东，在这期间，如果公司出现问题，你作为股东，要承担民事、行政、甚至刑事上的连带责任。

第二个风险点：抽贷

经营贷是针对企业经营的，贷款合同白纸黑字，禁止买房和投资金融产品。

虽然目前被抽贷的概率并不高，但相关报道并不少。一旦你被抽到了，贷款按照合同终止，并要求你在 3-5 个工作日还款，你到哪去凑这笔巨款？

卖房还款？看看你小区二手房的成交周期，动不动就半年、一年。

直接就 GAME OVER 了。

第三个风险点：续贷

不会有中介告诉你，那些包装为 10 年期的经营贷，只是授信，每2、3年（有的是 1 年）就需要去续签一次。

这个坑在于，续签时候，是要归还本金的，大概率还要过桥贷款，这个成本不低的。而且续贷时，不保证利率不变。

第四个风险点是过桥。

转贷的第一步就是先还清房贷，哪来这么大一笔钱？过桥贷款。

过桥的钱哪里来？有的是将房子二押，更多是通过民间借贷，这里面的水更是深不见底。

整个交易过程，由于还有第三方，甚至第四方、第五方，任何一个环节出现道德风险，钱就没了。仅南京，今年就好几个中间方跑路，房主钱没拿到，债更多了。

所以，如果真是自己有企业，且资金丰厚的企业主，通过经营贷降低点负债成本，真要被抽到，提前还款也有钱还，其实相对还好。

真正风险大的，是那些工薪阶层，普通家庭，上述任何一个风险爆发，就是灭顶之灾。

这里插一句，也有一种方式是通过消费贷，主要是一些单位比较好的，如公务员、事业单位、优质上市公司、外企等，利率也很低。

一家银行贷个 20、30 万，找个 3、5 家，也能套出个 100 多万。

但这种也有一定的技巧，每家银行的办理有讲究，顺序不能错，否则搞不定。

这里也特别提下费用，被很多人忽视的地方。

中介不是活雷锋，这么热情地推荐转贷业务，赚的就是中间的服务费和吃差。

首先，不管最后经营贷下不下得来，1%-1.5% 的服务费，中介不会退。

其次，过桥的成本非常高，收 0.08% 算有良心的，不少按 0.1% 收，每天。你没看错，每天 0.1% ，10 天就是 1% 。

只要经营贷一天没下款，就要产生一天的过桥费用，5-10 天算正常，也有一个月不下来的，到时候还能怎么办？

另外，续贷的时候，如果银行要求先还本金，就还要过桥，又是一次支出。能不给吗？早就被拿捏得死死的。

不少中介还会在办理的过程中，要求另外支付担保费、公证费等，能拒绝吗？

账，就怕算得细，更怕把流程完全公开。

转贷这件事儿，并不适合所有人。

在我们看来，普通上班族，首套这么干，就是踩钢丝。如果名下没有实际经营的公司，转贷风险巨大，完全被中介拿捏，每一步都有变数（仔细看服务协议），关键是算上各种前期后期产生的费用，并没有省下多少利息钱。

还是要把账算明白。如果自己有公司，可以承受抽贷风险，又有办法不过桥，倒是可以干。话又说回来，那还找中介，花那么大一笔冤枉钱干嘛？

末尾插一句。最近很多人问年金险、增额寿能不能买，下周准备深入写一篇。

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