最真诚的购房建议「买房评论区」

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最近收到不少网友私信：郑州现在适合买房吗？还是再观望一下，等到年底再考虑？

小楼认为，如果是刚需，考虑自住或者为了孩子以后上学，在首付预算充足的情况，不妨早做打算。

为什么这么说？原因主要有两点：

一是目前的房价，尤其是主城区项目，是近几年郑州楼市的一个低点，即便等到年底，也很难再有实质性的降价空间。

二是郑州的基本面不会发生大的改变：国家中心城市、中原都市群核心、米字形高铁、每年30-40万人口流入……作为省会城市，房价相比同级城市并不高，甚至不如很多外省地市单位，郑州楼市想要“崩盘”也似乎不太可能。

此外，从政策端来看，中央三番五次强调楼市的调控目标是“稳房价，稳地价，稳预期”。目前房地产市场有加速下行的趋势，房企暴雷或资金短缺的消息屡见报端，按目前的形势发展下去，有可能出现更多房企暴雷的情况，这也不符合中央调控目标。

近期，央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，表示将把部分明年的贷款额度调整到今年下半年，对楼市首次实施反向调控，未来房企的日子可能会好过一点。

所以，综合来看，目前市场处于一个购房的窗口期，有购房打算的朋友一定不要错过。

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郑州上一轮楼市起势是在2016年，均价首次突破10000元/平，到2018年，历经3次楼市调控，房价逐渐趋于稳定，同时也成了全国房贷利率最高的城市之一，上浮30%，商贷利率6.37%。

郑州2016年平均房价，来源安居客

郑州2018-2021年平均房价，来源安居客

郑州买房一看区位，二看价格。

从购买区域来看，优先主城的购房逻辑不能变。

尽量不要出四环，四环沿线配套相对成熟的项目也值得入手。学着接受不够完美的项目，比如价格合适，但周边配套略有不足的项目，比如位置和配套优越，但产品有短板的项目。例如小楼之前和大家分享过的开发商促销套路，绝大多数的特价房都有明显短板。

再比如郑州西南的多个项目，相比于其他其区域价格上比较亲民，首付门槛更低，产品质量也无明显短板，但市场认可度就是要差一些，根本原因还是基本的生活配套跟不上，尤其是地铁线路的缺失，买了就要考虑接盘的可能性，未来改善换房也要考虑房子的流动性和增值/保值空间。

从产业-人口-房价的价值曲线来看，购买区域的优先级为：新区优选郑东新区；老城区仅考虑金水区；高新区/惠济区/管城区为第三梯队，常西湖新区紧随其后；港区只适合地缘自住客户，不建议作为投资；远郊项目慎选。

从房价来看，也存在一个明显的梯度变化：郑东新区＞金水区/经开区＞管城区/中原区/惠济区＞高新区/二七区＞港区。

郑东新区作为郑州的价值高地，在房价上体现的淋漓尽致，目前郑东新区均价33288元/平米左右。90平的房子，总价近300万元，首付90万元，每月还款12412元。

郑东新区又包含北龙湖、白沙、CBD、龙子湖和高铁东站等区域，各区域之间房价相差较大，买不了北龙湖又想安家郑东，可以考虑白沙和龙子湖片区，目前均价在18000 元/平，首付大概50万元，每月月供不到7000元。

其次是金水区和经开区，目前区域均价在18000-19000元/平，金水老城区均价22000元/平左右，主要得益于成熟的生活配套，尤其是教育资源；经开区主要得益于经开国际新的开发，购房成本首付50万元左右，月供7000元左右。

接下来是管城区、中原区和惠济区，三者房价相差不大，总体管城＞中原＞惠济，均价在15000左右，四环外的惠济区价格相对便宜，在这三个区域买房，首付门槛40万元左右，月供5500元左右。

随着生活配套的健全，高新区的朗悦公园府目前卖到16000元/平，整个区域均价14000元/平左右，二七区均价13500元/平。在这两个区域购房，首付门槛在38万元左右，月供5200元左右。

最后是港区及其他远郊项目，比较适合地缘自主客户，在此不做过多讨论。

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了解过购房逻辑和各区域购房门槛以后，我们说点实在的。

1.均价不超过1.4万元的在售楼盘

说实话，这些项目大多在4环外，能推荐的真不多，也就常西湖新区还有裕华城、华瑞紫韵城可选。如果不是非要限制在四环内，大正水晶森林和荣盛花语水岸也是不错的。

二七区值得推荐的项目不多，郑州华侨城和尚未入市的保利云上相对来说更值得考虑，二者都是装修交付，都规划有洋房，华侨城更突出文旅属性，容积率更低，户型更全，打算在二七置业的可多关注一下这两个项目。

管城区康桥未来公元和富田九鼎华府目前售价在14000元/平左右，部分房源13000 元/平。

根据中指研究院公布的数据，2021年1-8月，郑州房地产企业商品房销售面积TOP10排行榜中，康桥未来公元以15.7万㎡排行第三，销售金额20.4亿元排行第五，市场认可度较高。

数据来源：中指研究院

富田城九鼎华府距离四环仅1公里多，还有4号线经过，未来可依托小李庄火车站和金岱产业园的发展红利，性价比较高。

鑫苑新城最近推出鑫苑远洋紫金府，售价14000元/平起，远洋资本的注入仿佛一剂强心针，市场反响还不错。开发商公布的数据，开盘去化不错，如果后期能顺利交房，这样的位置和价格，不是不能考虑。

此外就是西三环附近的谦祥世茂万华城和东原阅城，二者价格在13000元/平左右，刚需自住可以考虑一下。康桥山海云图和九溪天悦虽然也符合低于14000元/平的价格，但周边配套较不成熟，暂不推荐。

2.均价1.4-1.9万左右的楼盘

1.5-1.6万左右的楼盘，小楼比较推荐融创城和新城时光印象，管南的项目价格一直比较平稳，而且未来区域发展前景也较为明朗，刚需买管南，没毛病。

常西湖世茂璀璨熙湖和碧桂园凤凰城均价在1.5万-1.55万左右，居住氛围更好，更推荐璀璨熙湖，碧桂园凤凰城相比同区域的裕华城、华瑞紫韵城没价格优势。

金水北可以重点关注康桥天越九章和保利海德公园。刚开盘的康桥天越九章1.7万元起，相比于同区域的美盛金水印和瀚宇天悦城，价格优势明显，1.7-1.8其实才是金水北更合理的价格区间。保利海德公园1.9万元的均价，容积率更低，可以优先考虑。

经开区只有保利天汇、保利天珺和华润置地凯旋门可选，均价都在1.9万元左右。

这个价格区间还能买到锦艺旭辉江云著的洋房产品，惠济区生活氛围比较纯粹。

预算提升了，可选空间反而变少了。1.4万左右的预期基本是刚需群体，对项目的容忍度更高，更容易接受项目的缺点；1.8万左右的项目迎合的是刚改/改善群体的需求。

刚需产品更像一个每门都考60分的中学生，在班上一直默默无闻，改善产品虽然考不了前三名，但总有一门科目能考100分，满分，更吸引人。

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郑州最为人诟病的就是人才和产业的缺失，百万考生只有一所211，毕业后大部分都只能从事销售岗工作，拿着3000多的月薪，如何撑起郑州楼市的上升空间？

不过好消息是，阿里来了，华为来了，中科大要来，哈工大也要来！

郑州会越来越好，郑州楼市又如何会崩盘？

小楼从来不会无脑鼓吹大家买房，但是依据目前的市场来看，错过这个窗口期，下次又知何时才会来？现在买房，也许真能省下装修费！