和朋友一起买房需要注意什么「避免踩坑」

朋友之间一般指非直系亲属关系

我朋友老王，最近特别烦。

因为他供了5年的房子最近要准备卖了，他发现自己可能1分钱都分不到。据说，这套房子是当初老王和好朋友一起买的，但当时由于他征信出了点问题，导致最后只能以朋友个人名义购买，房产证上也只写了朋友一个人的名字。但房贷实际是两个人在共同承担，一人一半。现在朋友要结婚了，还差点钱，就寻思着把房子给卖了，老王不同意，两人闹翻了。于是问题就来了，朋友是唯一的产权所有人，房子卖了后，他完全可以自行处理，老王可能会落得个人房两空的下场。就算朋友愿意和老王划分，但最终能分到多少也是个未知数，老王感觉自己怎么也会吃些亏。为这事，老王愁得好多天都睡不着，一直找我帮他出主意。

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事实上，老王这种情况，早已屡见不鲜。

今天，我们就以老王的例子，来讲一下多

人共同买房遇到的一些问题。

现在很多人买房一个人都无法负担，所以

都是多人合作一起买，大部分都是恋人／

朋友／姐妹／兄弟等，这种情况也叫非直系亲属共同买房。

注：(直系亲属包括配偶、父母、子女、祖父母（外祖父母）、孙子女（外孙子女）等，兄弟姐妹不包括在内）

在法律上也是被允许的，据我国最新《民

法典》规定：不动产或者动产可以由两个

以上单位、个人共有。共有包括按份共有

和共同共有。那么非直系亲属共同买房应该怎么处理呢？很简单，就是都把名字写在不动产权证（以前是叫房产证，2016年和土地使用证合并为不动产权证了）上，但同时也要标明共有方式（夫妻默认为共同共有）。简单地说，共同共有是不分份额大小的共有，分割时原则上是均等分割，同时考虑到出资等因素。而按份共有原则上按照出资比例来分割，除非双方约定不按出资比例分割。这样分割的时候，就很好处理了，直接根据登记方式来分割。或者就是再办一张共同所有权证书，把共有人的名字写上去，并注明分割方式。

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但很多人就是没有登记分割方式，甚至是

不动产权证上也没有名字，比如老王这

种。又该咋办？那最好就在买房的时候就签订一份书面的协议，写明未来可能会出现的风险，比如后续转让或继承等问题，遇到这种风险时，应当如何处理。处理方式就要写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、按什么方式分割，相关的税费、租金收益、使用、物业管理费等如何承担或分享等，将权责权利约定明晰。

需要特别注意的是，这种书面协议必须要

找公证处进行公证，否则没有法律效益！

亲兄弟也要明算账，即便是情侣以结婚为

目的来买房，最好也要预防好这种风险，

所以签订协议是非常有必要的。

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但老王就是属于那种既在证上没有名字，又没有签订协议的人。现在房子要卖了，怎么分割又成了问题。这时候，那就需要再去做一份公证。买房共有人一起到公证处，公证好这些年的出资比例以及双方的各自权益，最后分割不动产时，就按照公证书上的明细来。最后如果不愿意去公证，其实还有一个法子。

从法律层面来讲，遇到这种情况，需要注

意两个问题：

1. 首付款是谁支付的？是从谁的账户上

划走的？

2. 还贷款时，贷款是从谁的账户上划走

的？

首先看当时买房的时候，首付款是从谁的

帐上转给开发商或者原房东。以老王为例子，如果当时是从老王的账户转过去的且贷款老王也一直再还，那从法律角度来说，老王拥有这套房子的大部分所有权，虽然写了老王朋友的名字。如果是从老王朋友的账上转过去的。因为老王也一直在还贷款，从法律层面上来讲，也是有部分所有权。主要看这套房子的总价值和老王近几年还款总金额的比例。

所以，如果保留好当初的缴款凭据，到时

候就可以根据出资比例主张份额或者同等

债权，就可以按照自己的出资比例来争取

自己的利益了。

所幸的是，老王这套房子的贷款都是从他

的账户划走的虽然在产权证上没有姓名，老王也有证据可以维护自己的权益。当然，最后闹到这一步谁也不开心，因为

这些事情撕破脸也不太好看。尤其是朋友

或非直系亲属一起买房的情况，每个人都

有自己独立的人生，大部分人后续都会拥

有自己的小家庭，在财物上绑定在一起，

始终会面临分割的情况。

为了自己的财产安全，以及亲友之间的感

情维系，在共同买房时，还是要慎重考虑

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