降息 楼市「银行降息对房价影响」

原创 刘晓博

对于中国楼市来说，深圳堪称风向标。

今天中午，上海报业集团旗下的“财联社”，发布了如下消息：

也就是说，深圳部分银行开启了“房贷降息”。

首套房贷款利率最低为4.95%，比此前的“主流利率”低了15个基点；

二套房贷款利率最低为5.25%，比此前的“主流利率”低了35个基点。

贝壳研究院日前曾发布过11月100个主要城市的主流房贷利率。具体为：首套房5.69%，较10月份回落4个基点；二套房贷款利率为5.96%，较10月份回落3个基点。

上图是100个城市的11月房贷利率，深圳是其中比较低的。

或许有读者会疑惑：深圳调控不是很严吗？为什么房贷利率反而不如很多三四线城市高？

在回答这个问题之前，你首先需要知道，房贷利率的坐标，是每月20日公布的5年期的LPR利率。

上图就是LPR利率的走势图，自2020年4月20日以来，一直没有任何变化。其中5年期利率一直保持在4.65%。

LPR为基准利率，商业银行放贷的时候，可以根据自己的成本以及调控需求“加点”。

深圳房贷利率不高，主要是两个原因：

第一，深圳限购、限贷、限价、限售等政策比较严厉，即便有深圳户口都不一定能买房子，比如随迁的老人，尚未交满3年社保的大学生或者本地户籍满18岁的青年。既然其他措施很严厉，那么为了支持刚需购房，利率就可以适当低一些。

第二，深圳是中国内地三大金融中心之一，汇聚资金超过10万亿，资金充裕。银行的“贷存比”偏低，有条件让房贷利率低一些。

有些城市，比如惠州、洛阳。限购比较松，银行贷存比非常高（资金紧张），只有提高利率来控制贷款速度。

根据惠州统计局官网的数据，截至到今年10月末，惠州金融机构本外币存款余额7636.5亿元，贷款余额为8383.2 亿元，贷存比达到了110%。一个城市的贷款多于存款，比较少见。

洛阳同期的贷存比为87%。而深圳的贷存比只有69%。

利率水平高低当然很重要，但更重要的是：利率变化的趋势。

现在，作为楼市风向标的深圳，在房贷利率偏低的情况下，出现了较大幅度的“降息”，这就显得意味深长。

这是在鼓励房价上涨吗？

其实不然。如果鼓励房价上涨，放松限购、限售，或者放松二手房成交参考价，会更有效。

在其他调控措施非常严厉的情况下，只是降低了房贷利率，主要目的还是要照顾刚需、改善，落实中央经济工作会议提出的“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，实现央行所说的“维护住房消费者的合法权益”。

上图是深圳过去几个月，二手房的成交量走势，在刚刚过去的11月环比出现了32%的大幅反弹。

虽然反弹幅度很大，但成交量仍然很小，平均每天才70多套。深圳是一个实际管理2000万人口的超大城市，每天70套二手房成交量太微不足道了。

这说明市场僵持的局面，虽然有了松动，但距离根本改变还有很大的差距。

另外值得关注的是，深圳网红盘——华润城的润玺二期住宅新房，即将发售。根据华润昨天晚上发布的公告，一共只有2615批客户前来认购，最终通过资料审核并成功冻结保证金的为1486批。

这次出售的新房为1024套。这次发售的新房，均价为13.2万元。符合条件的认购人只相当于房源的1.45倍。

而在2020年11月，润玺一期入市的时候推出1171套住宅，均价13.1万/平，完成诚意金冻结客户多达9687批，入围摇号最低社保/个税月数为51个月。

润玺一期和二期入市时间差了1年，结果两期的冷热度差距甚大。这也折射出当前深圳楼市仍然比较冷。

华润城前期的产品，二手房一度卖到了每平米16到18万不等。即便按照16万计算，即将出售的新盘的理论套利空间也接近3万元/平方米。但很多人还是选择了观望。

原因很简单：房地产税试点和大学区制，这两大影响房价的事情尚未尘埃落定。

一般认为，只要中国的房地产税试点启动，深圳入选基本上没有悬念。其影响到底有多大，很多人看不清楚。

另外是深圳写入地方立法的“大学区制”和“义务教育阶段教师交流”，估计也会在2022年开始全面落地，学区房的价值将面临重构。

所以，深圳楼市的观望气氛浓厚，不是简单地降低房贷利率可以解决的。

那么：深圳的房子现在到底能不能买？其他大城市的情况又如何呢？

我的看法是：当别人恐惧的时候，你可以适当贪婪一点，这是巴菲特的观点。放在中国楼市仍然局部适用。

如果你生活在“有显著人口增量的、高级别城市及其都市圈”，比如大湾区核心区域，长三角核心区域等，你是刚需或者改善，你有限购区域的购房资格，你的资金比较充裕，你的按揭能力比较稳定。

那么，未来几个月是买房的好时候。可以抓紧时间看房，大胆出手。首选政府重点发展的、配套好的新房、次新房（住宅）。

在深圳，楼市“打新”的好时候到了，尤其是分数不太高的人群，这种历史性机遇不要错过。

展望未来，全国主要城市的房贷利率，都将出现趋势性下调。之前定向加上去的，现在定向降下来。

2022年，楼市或将迎来双重降息：基准利率LPR有可能会降息；针对购房者贷款的利率“加点”也将显著下降。其中后者的空间，甚至大于前者。

双重降息，是楼市的重大利好。

另外值得注意的是，今天傍晚央行通过官方公众号再次单独发布了11月的房贷数据，这是继10月数据之后，第二次发布。

以前，央行会特意告诉大家：房贷增速又降低了。现在，则特意告诉我们：房贷增加了。

市场显然发生了很大的变化。