客户拼人品买到学区房
客户李邱泽,看上了东城区的一套二手房,刚好是学区房,位置优越,且小区环境好,完全符合客户要求。业主张大兵,因为其公司经营需要周转资金,决定出售房屋。房屋挂售后看房客户较多,业主优势明显。
客户通过各种不懈坚持与努力,在一众备选客户中脱颖而出,于2016年9月份,与业主签署买卖合同,成交价1200万,客户预付定金50万,剩余款项通过第三方机构办理托管,过户后全款支付给业主。
因为业主经常在国内外出差,时间协调不开,故关于过户时间周期,买卖合同约定了签约后6个月内办理完毕过户手续。业主同意先交房,客户可以先办理入住和装修。
过户前被查封,学区房打水漂?
2017年2月,房屋准备过户,出现查封,原因系业主公司经营困难,资金链出问题,导致业主在一家小贷公司的贷款200多万逾期,被小贷公司申请了财产保全,查封房屋。
谁知屋漏偏逢连夜雨,小贷查封尚在协商中,竟在3月初,又陆续出现两个查封,累计金额3000多万,业主严重资不抵债。
客户表示心里苦:客户已装修入住,孩子也要上学,非常想要房子。
跟业主打官司吗?要违约金和损失赔偿,未必拿得到;房子价格在上涨,以后未必还能以同样价格买到合适的。
奈何三个查封,怎么办呢?
案例分析
房屋被查封,对客户来说,非常不想遇到和面对,但是既然遇到了,仔细分析,这个案件对于客户李邱泽来说,他有两个优势:
1. 客户有全款的购买能力,可以按买卖合同约定,按时支付房款。
2. 客户实际已经在过户前,办理完了交房手续,已装修入住。
这两个优势,让他有了解法:
解法一:客户要违约金么?业主资不抵债,打官司,50万定金可能都拿不回来,房价还在涨,换一套再买损失更大----这显然不会是最优解法。
解法二:客户要继续履行买卖合同,起诉并对房屋进行财产保全,占个四封,如果客户懂得,实际应该得知小贷查封后,第一时间占二封;
然后,同时向在先查封法院,申请执行异议,解除房屋在先查封。客户符合执行异议条件。在先查封解除完毕,买卖合同之诉胜诉后,客户自己的查封不用解,通过法院执行直接过户拿到房屋。客户最大化止损。
温馨提示
适用对象:
1. 对于拟购买房屋,需求非常高,可全款的客户。
2. 对于过户周期较长(业主方面原因)的交易。
3. 对于房屋价格偏高,定金支付多,业主可能出现隐形负债的交易。
实操指南:
1. 按买卖合同约定方式支付首付,尾款能够支付到法院(全款客户);
2. 先办理入住手续,比如签署房屋交付文件,物业交割文件等;
法规链接
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第28条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
贝壳找房青岛站感谢您的观看。
免责声明:本网站所有信息仅供参考,不做交易和服务的根据,如自行使用本网资料发生偏差,本站概不负责,亦不负任何法律责任。涉及到版权或其他问题,请及时联系我们。