很多朋友买房都要办理按揭贷款,在还款方式选择上有等额本息和等额本金两种。
这可让大家犯了难,究竟该怎么选才省钱又合理呢?
其实两种还款方式,利率都是一样的,例如100万贷款,年化利率4%,但是把利息如果都分摊到30年还款的话,因为还款方式不一样,所以第一背负的利息不一样多,第二前后承担的还款额不一样。
等额本金我们先说等额本金,倒不是因为其他,而是他的逻辑和计算方式更加简单易懂。
以100万贷款、4%利率为例,首月月供额是6111元左右,其中本金2778元,固定不变,而每月利息不一样,越来越少直至为0,30年利息总额是60.17万元。
这个逻辑更容易理解,固定本金=100万元/360月=2778元/月。
首月月供也可以这么算,100万元每年利息是4万,30年是120万,本息合计220万,首月月供=220万/360月=6111元。
从次月开始,因为已经归还了2778的本金,所以利息相应减少,以此类推。
等额本息还是以100万贷款、4%利率为例,具体的计算方法需要用次方,比较复杂,可以用计算器得出月供额是4774元左右,30年利息总额是71.87万元。
虽然每月归还额度是固定的,但是这4774元的组成却不一样,可以理解为前期本金多,也就是欠银行钱多,所以需要归还的利息也多。
随着月供还的越来越多,欠银行的钱越来越少,所以每月需要归还银行的利息就越少,但是因为每个月月供要保持一致,所以越往后期,需要归还银行的本金就越多。
所以我们可以认为,等额本息是先多还利息少还本金,以此换取开始每月较少的月供额。
货币的时间价值很多人觉得等额本息利息多,比较吃亏,其实不然,两种方式在价值付出上是一样的。
货币的时间价值,简单说就是今天的100元比未来的100元更值钱。
在理解上,一种是可以假设100元,存到银行,一个月会得到100元和对应利息0.3元,这个数值看上去很小,但要是把100元变为100亿元呢,可能1个月的利息就有3000万,依然不是小数目。
还有一种假设,就跟贷款相关,今天贷款100万元,一年后需要归还104万元,也就是对于贷款客户来说,今天的100万元=1年后的104万元。
以此延伸,其实不管是等额本金或是等额本息,区别只是在本金的还款顺序上,前者每月归还本金一样多,后者先期归还少,所以承担利息多,本质上是一样的。
究竟怎么选既然说两种方式是一样的,那究竟应该怎么选?
其实区别在于还款压力和挣钱能力。
首先,还款压力体现在等额本息前期还款压力小,还是以100万房贷为例,先期等额本息比等额本金少还1500左右,对不少购房者来说也是不小的支出。
如果可以承受较高的还款额,选择等额本金也是可以的。
其次,挣钱能力体现在是否能够利于闲鱼资金赚取到4%以上的收益。
我们说货币有时间价值,但不同的个体价值是不一样的,有的人只能存银行,最高可能只有3%左右,有的人通过股票、基金或信托等实现比房贷利率4%更高的收益,这样的话就不急于归还银行贷款(本金),选择等额本息是更好的选择。
综上所述,如果还款压力大或者能够赚取更高的收益,可以选择等额本息。
如果有闲钱,但没有高收益的投资手段,可以选择等额本金。
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