张平：房产调控多年 部分房企破产倒闭 为何房价还居高不下？

从2016年开始，国内大规模的房地产调控就已经展开了，根据公开资料显示，2018年房地产调控出台了450次，2019年达到620次，而2020年1-8月份，全国房地产调控出台次数已经达到了368次，与去年同期的367次基本持平。进入今年9月以来，又有前期房价上涨过快的城市沈阳、成都、东莞、深圳、银川、唐山等十二个城市出台了调控。即使在国庆节后的第一天，绍兴市、徐州市住建局同日发布房地产新政，加码楼市调控。

若是按此趋势来看，第四季度的调控次数要远超去年同期水平。这说明，决策层希望房价能够稳定，并不希望过高的房价，给中国经济的未来带来太多的不确定性。与此同时，今年也迎来了房企的倒闭潮，从1-9月全国大小有380家房企倒闭创下了历史新高。于是，就有很多网友提出，房产调控已经都四年多了，为什么我们只看到每年有几百家房企破产倒闭，而房价却一直还居高不下呢？

事实上，部分中小房企破产与房价没有半毛钱关系，今年部分中小房企破产的原因有两个：

一个是，上半年由于货币政策宽松，房企拼命拿地建房，各地地王频现，多数房企的负债率居高不下，结果下半年开发贷款收紧，不少中小房企的资金链断裂。

另一个是，由于前些年房企疯狂扩张，在国内外都发行了不少企业债券，而今明两年是债务集中到期日，很多中小房企因各项财务指标超标了，现在又陷入了融资难的困境，所以也只能选择破产倒闭。当然，还有更多的房企被大型房企收购，成为旗下子公司。

那么，房地产调控了多年，为何房价还居高不下呢？这主要有以下几个因素：

第一，房地产调控到真正收效是有一个过程的，还要有房贷政策、税收政策等一起配合。现在部分地方在房地产调控多年后，才显现出真正的效果，殊非不易。今年下半年，国内部分城市的二手房开始下跌，全国房价出现分化，比如环京楼市就是长期严格执行房地产调控，才换来房价下跌的成果。

第二，我们发现每一次房地产调控出台，一些地方经济增长就会受到影响，随后房地产调控政策又开始逐步放松，经济又开始反弹，房价也开始上涨。有些地方经济并没有摆脱对房地产、土地财政的依赖。所以，大家都知道，每一次各地的经济下行，房地产调控政策又会进行松懈。

正因为，一些地方在执行房地产调控时显得比较犹豫，不愿意下狠手进行调控，这也是房地产调控政策屡调屡涨的原因。

第三，过去各地方政府制订出来的房地产存在着一些漏洞，这让投机炒房者有机可乘。不过，今年下半年的房地产调控政策都纷纷开始收紧篱笆。

比如，深圳今年下半年收紧了假离婚的门槛，规定了夫妻离婚后在一定年限内不得购房。过去深圳房价为什么这么坚挺，主要是一些夫妻搞假离婚，是让一方净身出户，然后再以无房户的名义可以再申请购置一套住房。

在这种情况下，因为有漏洞可钻，深圳即使再实行限购令等房地产调控，也无法降低投机购房者的需求。当然，现在各地把房地产调控的篱笆扎紧了，要想钻政策空子也越来越难了。

房地产调控多年，为何只看到房企在大量倒闭，而没见房价下跌？实际上各地调控房地产的目的是，主要是不让当地房地产过快上涨，保持房地产市场的稳定，至于房价何时下跌，则应该是由市场来决定。

同时，房地产调控也需要在执行一段时间后，才能真正显现作用。更关键的是，一些地方经济和土地财政依赖于房地产，在房地产调控方面显得犹豫不决，还有一些地方房地产调控政策存在制度漏洞，让炒房者有机可乘，所以在这种情况下，房价即使进行房地产调控也跌不下来。

不过，目前各地的房地产调控政策正在改善。未来房地产调控将会对房价产生更明显的影响。

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