全国楼市分化！南北差距越来越大 只有一个地方在大涨！

每年十一长假，买房就是一个绕不开的话题，今年也一样，只不过北方的朋友已经对于买房不怎么感兴趣了，而南方的朋友却依旧很上心。主要就是因为大家的实际感触，已经发生了巨大的变化。

先说南方，这里面有个现象，越是往南，房价就越是坚挺，粤港澳就好于长三角，像深圳前几个月刚刚加强了调控，于是周边的广州和惠州就开始涨了，如果用跟去年的同比数据来看，东莞上涨最多，这一年涨了得有3成，而深圳和广州，也涨幅超过10%以上，上海最近也有明显的反弹意图。但是周边的苏杭二州已经开始下跌，福州和南京也没能挺住，包括厦门也已经力不从心，不过总体上其实并没有跌多少。是不是真的下跌也有待观察，我们把东部这几个核心城市暂且称之为稳定。

我们再往北走，到中东部比如青岛，济南，郑州，这些城市大家都觉得确实在下跌了，有人说青岛至少已经跌回到了2年前，而且根本就卖不掉。二手房挂牌量是越来越大。

再回头往西北和西南看一眼，跟中东部类似的还有西南，重庆和昆明最近的楼市也不行，也是二手房乌云压顶，房价上涨乏力，但是成都和西安还算坚挺。

接着我们就进入了楼市的重灾区，也就是华北，最惨的莫过于环京楼市，像燕郊这样的，房价被腰斩的，那是相当普遍，但这并非是最惨的，最惨的要算是永清，单价从2万多跌到7000以下，跌幅超过70%，购房人简直欲哭无泪，整个贷款都跌没了，房子就剩下首付了。有人说环京特殊，是因为限购，那么看看周边，整个河北都在跌，天津也在跌，都至少跌回到了3年前，即便是北京也在跌，甚至很多小区已经跌到了2016年，法拍房已经跌回了2015年。这也是最可怕的，如果北京回到2015年，那么也就意味着环京楼市，现在还是太贵，可能还要再腰斩一次。华北有没有涨的，还真有，像鄂尔多斯(行情600295,诊股)就涨了，但这种城市上涨，主要是因为太便宜，他涨完了也才7000多一平米。

东北的情况就更复杂了，几个省会城市也开始降温，哈尔滨，长春，沈阳，大连已经跌了好几个月了，但是由于他们前面涨的比较猛，所以大家还不怎么觉得，但一些其他的小城市，就真的是白菜价了，比如之前我们说的鹤岗，铁岭，双鸭山，这都是东北的城市。人家几万块钱一平米，这里几万能买一套房。老齐觉得未来东北大多数城市可能都会走上这条路。至于那几个省会重点城市会不会也这样？这个还说不好，从二手房挂牌量来看，沈阳暴增了5倍，超过了16万套，这其实就是一个十分危险的信号。说明已经开始有价无市，集中抛售了。

全国看了一圈之后，不知道您啥感觉，现在除了广东房价还在明显上涨，其他地方已经基本熄火，只有个别零星几个城市的房价再涨，有些地方已经出现了泡沫破裂的特征，但是由于是局部的，也并未引发金融风险，这可能是我们从宏观上最乐于看到的一种结果，局部开始挤泡沫，然后一点一点把房价按下来。至于为啥广东房价还能涨，1是因为他们经济最好，体量最大， 2是全国的人口都在往那边跑。3是广东的人口结构最为合理，2019年出生人口达143.38万人，出生率为12.54‰，带来自然增长人口92.38万人，自然增长率达8.08‰，有力支撑人口增长。再加上有粤港澳大湾区这个概念，所以吸引了全国的资金，去广东炒房，但如果全国都冷下来，广东也撑不了多久。

之所以有这么多人都觉得买房能赚钱，其实就是这最近10年的趋势，强化了认知，比如北京10年前房价才2万多，现在已经6万多，翻了2倍，深圳厦门更是翻了3倍，这都是房价涨的最快的地区，但是如果要折合成年化回报，北京是11%，而深圳也才14%，其实作为投资品来说， 回报也并不是特别离谱，而其他的城市可能就更少了，比如苏州和珠海涨了1.5倍，天津和南京涨了1倍，年化回报只有7-8%，之所以你觉得赚了很多钱，主要是因为加了3倍的杠杆，但要知道，加杠杆这个事，是有巨大风险的，他是一把双刃剑，涨的时候你很高兴，跌的时候，他就会要了你的命。比如要清楚，你的杠杆资金成本就是每年5%，所以也就是说，如果未来房价跑不赢每年5%，你用杠杆去投资，其实都是亏损的。这还不算折旧和各种费用。所以其实楼市投资已经没机会了，即便是广东，也不可能再像过去10年那么大涨了。那么这个时候，再用杠杆去投资，就非常危险。胜算也是非常非常的小。房价即便再涨，你也十有八九会亏损。