张平：将来大城市的房价上涨空间会很有限吗？

从目前情况来看，国内一线城市房价还是上涨的，只是涨幅较弱而已。国家统计局14日发布2020年7月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。

数据显示，7月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.6%和5.7%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续15个月相同或回落。

导致上半年国内一线城市房价上涨主要有以下几个原因：

一方面，上半年货币政策较为宽松，不仅是频繁降准，而且还降息，把房贷利率也降到历史最低水平，这不仅鼓励了刚需入市购房，而且房贷利率投放也放松了，让很多过去不具备贷款资质的家庭也买到了房子。

另一方面，投机性需求为了有稳定的获利，也开始放弃中小城市，全面主攻大城市，在他们看来，大城市房地产即使有泡沫，房价也不会跌下来的，国内的房地产调控本质是为了防止房地产崩盘。

尽管今年上半年一线城市房价还在微涨，反倒是中小城市房价却不涨了。但是，我们还是认为，大城市的房价上涨的空间非常有限，鉴于一城市房地产还存在着较大泡沫，所以，国内一线城市房价在上涨过后，还会有下跌调整的可能。

第一，就连住建部官员都承认，中国的商品房寿命只有30年。这意味着，购房者如果房贷30年的话，等你还清了房贷，这套商品房差不多也成危房要动迁了。也就是说购房者这几十年是在为银行和开发商在打工。而且贷款三十年的利息等于可以再买一样同样的商品房了。

第二，一线城市是老百姓(行情603883,诊股)房价与收入之比，最离谱的地方，往往多数老百姓拿着四五千元工资，却要动辄七八百万的房价，而一线城市高房价主要是肆意加杠杆，投机炒房推动的结果，并不是房子内在的价值有这么高。如果投机炒作上攻乏力，要获利了结，当地百姓支撑能力有限，房价不仅不会上涨，必然会下跌。

第三，面对上半年各大城市房价上涨，以深圳为代表的一线城市，马上对房地产进行严格调控，避免房价的大起大落，但问题是，炒房者买房主要是为了房价要大涨，如果炒房者买了房子后，发现房价并没有如预期那样每年大涨30-50%以上，而是只有3-5%左右，这使得炒房者无利可图，甚至还跑不赢通胀，那时间长了就会退出房地产市场。长远来看，大城市房价上涨空间有限，而是下跌空间被打开。

第四，过去很多人都要挤到北上广深，现在由于大城市生活成本太高，再加上各大一线城市都在控制人口增长数量 ，而且现在网络远程办公，可以网上视频上课，有便利的发达高铁、飞机，都可以迅速到达全国任何地方，所以大家也不再依赖于大城市的就业机会。特别是北京，为了减轻北京市的压力，都向雄安新区转移，会使未来北京房价费刚性约束增强，需求减少，房价会不升反降。

第五，一些人觉得大城市房价上涨空间有限，主要还是中小城市房地产盘小，只要随便弄个棚改货币化安置政策，房价就能涨上来。而像大城市的房地产市场这个大盘子，要想靠资金来推动，难度会越来越大。比如今年上半年M2增加了15万亿，信贷资金40%的流向个人房贷。

即使这样，大城市房价还仅是微幅上涨。如果这在过去，天量房贷资金很快推升房价大涨了。未来除非货币政策继续大放水，否则靠银行信贷资金来推动房价上涨的能力越来越弱，最后房地产泡沫还是会自己破裂的。

尽管一线城市上半年房价还在微涨，但这是强弩之末，主要是投机资金无处可去，遇到货币政策宽松，只能集中于一线城市投机性购房。而对于大城市房价，很多人不看好的理由是，一线城市房价泡沫最为严重，已远远脱离当地民众的购买力，同时房地产调控大城市最近，炒房者买了房后，投资风险会持续上升。

更关键的是，一线城市房价上涨已呈现疲态，房产要变现成为难事，未来进入调整周期只是时间问题。

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