张平：全国房价突破“万元大关”！房价还会下行吗？四大关键因素决定

最近，有报道称，从今年6月份开始全国平均房价已经顺利突破了“万元大关”。也就是说，从1998年房地产开始市场化之后，全国房价由2000元，涨到了1万元。而在这20多年间，房价涨了5倍。即使是2015年在深圳房子均价2.4万/平米，也涨到现在约为7.5万/平米。现在是炒房者越炒钱越多，刚需族越等越买不起房。当年在一二线城市买上几套房，现在变成了千万富翁也并不是稀奇事。

现在问题来了，全国平均房价已经突破“万元大关”，是不是意味着，全国房价还有很大的上涨空间呢？对此，我们认为，过去房价上涨，并不代表未来房价还能继续上升。2021年国内房价下跌，已成必然，主要有以下几个因素决定的：

第一，前些年各地房价上涨，主要是棚改货币化安置，拆迁户得到了大量资金后，就跑到周边去购置房产，这无形中就推高了当地房价。而今年开始，棚改货币化安置结束了，决策层已经把重心放在，发展租赁住房市场、老旧小区改造、配套升级等方面。而这些政策措施并不会带来大量购房需求，更不会带来房价的上涨。

第二，房地产市场化这二十多年，中国城镇居民住房条件已经得到很大的改善。过去房价上涨，主要是购房需求在不断释放，而目前城镇人均住房面积超过40平米之后，市场购房需求也趋于饱和。

特别是2015年之后，房价疯狂上涨，全民加杠杆的时代到来，越来越多的人买房置业，大家都把资产押在房地产上面。现在不管是中小城市居民拥有多套房产的人有很多，就连特大城市拥有好几套房产的居民也有不少。未来真正刚需群体越来越少，更多的年轻人可以通过继承的方式来获得房产。

第三，现在不管是一手房价，还是二手房价都有调整的趋势，即使房价突破“万元大关”，也只是强弩之末。

一方面，持有大量新房的开发商准备打折促销。为了去除高库存，哈尔滨就出台了十四条楼市扶持措施，明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

而在此之前，恒大等一批开发商都主动降价促销，为的就是做好房地产“金九银十”的促销活动，一手房现在开始打折促销，国内新房价格整体已经出现松动，这在过去是不多见的。

另一方面，国内二手房价开始出现了下跌，郑州、重庆、济南等城市房价开始下跌。而在此之前，北方的城市青岛、天津、北京周边环京楼市等房价早已经开始全面下跌。

从最新二手房数据来看，自8月以来，二手房市场降温明显。9月，70个主要大中城市中，二手房价格环比增速上涨的城市从8月份43个减少到25个，10月份，环比增速上涨的城市进一步缩减至10个。

第四，全国房贷有收紧的趋势。目前二三线城市已出现房贷收紧情况，不少银行表示，现在银行的额度紧张，放款速度较慢，还上调了二套房贷的首付比例。部分银行已经停止了房贷业务，预计明年房贷业务会全面收紧。

更让人感到紧张的是，最近银行存款利率开始上行，而LPR利率又处于历史最低位，已经大半年没有变化，银行存款利率上行，意味着LPR利率会带动房贷利率开始触底反弹。房贷业务收紧，明年房价下跌已经无可避免。

今年全国房价涨破“万元大关”，很多人担心2021年房价还会继续大涨。而我们认为，目前国内房价已经呈现强弩之末，主要基于以上四大原因：

棚改货币化安置结束，老旧小区改造已经到来；城市家庭房地产已经饱和，未来并没有多少刚需要买房；一二手商品房都开始有下跌的征兆；全国房贷有收紧的趋势，明年房贷市场将继续收紧。所以，我们认为，房价涨破“万元大关”是假象，而真相是明年会有越来越多的城市加入到房价下跌的队伍中。

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