二手房成交继续升温 新房去化仍存难题

中国证券报记者日前对北京地区新房、二手房市场进行走访发现，近期，北京地区二手房市场延续11月以来的“暖冬”迹象，成交量仍然维持高位。以学区房、临近地铁次新房为代表的部分楼盘价格出现小幅攀升。相比之下，以限竞房为代表的新房市场普遍存在较大的去化难题，有些项目由于入市时间比较长，预售证已经过期，不得不由期房转入现房销售。

对此，多位房产观察人士指出，相比深圳、上海等热点一线地区，北京地区楼市已连续多年呈现平稳态势，随着北京地区不限价地块出让增加，北京未来房地产市场仍存在较大机遇。

“暖冬”特征明显

“从去年11月开始，整个北京地区的二手房成交量就上来了，这种现象已经持续了很多年。门店12月成交量和11月基本持平，大概是10月及之前月份的1.5倍。最近，门店基本每周都有2-4套的成交。”位于丰台区4号线地铁站附近某次新楼盘底商中介人员李强（化名）对中国证券报记者表示，“元旦假期期间，门店经纪人带看量非常大，因为受到疫情影响，很多业主在假期期间取消了往年旅游等出行计划，看房比较方便。带看量上来对成交量肯定有好处。”

据李强介绍，该小区由于建成时间比较新，且临近地铁，周围配套设施都比较全，属于较为优质的刚需型楼盘。“金九银十”期间，北京地区二手房市场整体不太景气，但是当时假期期间该楼盘带看量较高，这些带看量在此后的几个月很快转化成了真实成交，带动去年11月、12月以及新年开年成交量的增加。

此外，中国证券报记者走访发现，西城区、海淀区两大主流学区房价格近期都有小幅走高的趋势。

对此，中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，受疫情影响，出国留学的需求受到较大抑制，留学回流是学区房价格走高的主要因素。此外，受春节前卖房回收资金的人群增加，北京地区稀缺小户型学区房挂牌和成交量均有明显攀升迹象。而小户型成交量增加，也带动了学区房均价的整体走高。

从机构近期发布的2020年二手房成交情况看，“暖冬”特征也较为明显。中原地产研究中心统计数据显示，2020年12月，二手房网签套数达到2.09万套，同比、环比均上涨明显。2020年，北京共签约二手房16.88万套，刷新近4年成交纪录。2017年至2020年，北京地区二手房分别成交套数为13.62万套、15.35万套、14.5万套和16.88万套；成交面积分别为1230.82万平方米、1343.31万平方米、1281.28万平方米和1516.34万平方米。

新房仍存去化难题

相比之下，新房市场仍然面临较大的去化难题。中国证券报记者走访发现，最近几年，远离市区的大兴、房山等地区密集推出低价限竞房产品，但销售情况整体不容乐观。不少项目经过多年的建设和预售，目前已经全部建成，2021年这些项目预售证到期，期房不得不变成现房销售。

中国证券报记者了解到，由于在期房换成现房的销售过程中，住建等部门允许开发商对售价进行适当调整。不少开发商借此宣称，新年销售压力较小，有意对剩余转成现房的楼盘进行调高价格出售。

有开发商销售人员称，楼盘剩余房源不多，开发商回款压力不大。总部允许项目楼盘采取高价销售策略，不会为了促销而降价。

“2018年以来，北京地区新房市场以限竞房为主，受地理位置不佳、周围配套跟不上、开发商利润空间小导致产品吸引力不足等多重因素影响，项目前期去化率普遍不高。很多项目销售时间横跨了4个年头依然在售。2020年底很多开发商为了冲刺2020年度销售业绩，借助‘双十二’等节点大力促销，取得了较好的效果。新年之后，很多项目取消了之前的优惠活动，新的营销策略要根据开发商新年定的销售指标看。”有楼盘资深销售人员对中国证券报记者表示。

中原地产研究中心统计数据显示，2020年12月新建住宅网签6681套，全年合计实现新建住宅网签49189套，同样刷新近年来北京地区的成交纪录。

不限价地块增多

针对北京地区“暖冬”行情的出现，多位市场观察人士指出，近年来，以深圳、上海为代表的一线城市楼市价格普遍上涨，北京已经连续跌了3-4年，加之“金九银十”期间北京地区并未出现其他地区的旺季现象，导致多数楼盘性价比很高。随着年底售房者回款需求增加，挂牌房源量也出现攀升，导致成交量出现“暖冬”迹象。此外，新房市场经过了2018年以来的先滞销后促销，限竞房被市场消化后，逐渐变得稀缺。大量不限价土地入市，使得后期市场预期发生了改变。

对此，张大伟指出，2020年以来，大部分新出让的地块不限价，不限价项目将成为市场主流。

机构数据显示，2020年，北京地区不限价商品房住宅数量达到37块，限竞房地块数量仅为8块。而在2019年之前，限竞房地块出让占据北京地区土地市场的绝对主流。2017年至2019年，北京地区不限价地块数量分别为0块、1块、14块，而限竞房地块出让数量分别为44块、41块和21块。

针对北京地区未来市场的发展机遇，空白研究院创始人杨现领指出，从市场容量看，我国房地产存量市场总规模超过25万亿元。其中，新房为16万亿元，二手房为7万亿元，租赁房为3万亿元，是目前全球最大的市场。中国房地产市场规模是日本的8倍，大概是美国的1.6倍，房地产行业存量时代的黄金期才刚开始。房地产是当前及未来五年内最大的市场，未来还有很多可能性。其中，人口的流动是催生需求的核心动力，资金的限制导致住房需求在时空上的转换，催生了今天买房市场整体巨大的需求。比如，资金充裕的买房者会选择在城市群核心区买房，买不起核心区房产的人，会去城市群周边地带买房，进而带动城市群周边房地产市场的兴起。