头条|长春严控开发商返本销售行为 释放了什么信号？

一则“通知”，备受关注。

6月8日，长春市住房保障和房屋管理局发布《通知》，针对近期房地产市场出现涉嫌返本销售或变相销售的行为，提出了包括行政处罚、停止网签备案和监管预售资金在内的三条处理措施。

通读《通知》全文，可以发现这些表述……

近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款，该行为涉嫌返本销售或变相销售。对于上述行为，长春市住房保障和房屋管理局将对涉事项目按相关规定予以立案调查，继而进行行政处罚；同时，停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案，并对其在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。

消息一出，网友发问：“‘返本销售’是啥意思，为啥要监管处理？”

接下来，咱们就聊聊这事儿。

“返本销售”作为《通知》中的核心词汇。

其实，国家是明令禁止的。

来看，2001年发布的《商品房销售管理办法》第十一条就已经明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

那么问题来了，返本销售具体是咋回事？

中国吉林网采访多家房企负责人获悉，在地产圈里所谓的返本销售或者变相返本销售，其实就是开发商按照备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。这些年，此类现象并不罕见，尤其是在房企着急回笼资金时更为明显。

直白点讲，就是通过与开发商私下达成协议，让买房者变相拿到了“低价房”。从“过程”来看，许多人第一感觉是这样：“房企让利，购房者省钱买房有什么不好？”

实际上，看似“优惠”背后同样存“隐忧”。

一位不愿具名的行内人士就坦言，“占便宜那是有风险的，返本销售背后的开发商一旦资金链断裂，就会出现烂尾房、违约房、毁约房，损失最大的还是购房者。这些年案例也不是没有，对保持房地产市场平稳健康发展不利，这种行为被监管一点都不意外。”

中国吉林网注意到，相较长春市此前发布的《关于落实城市主体责任进一步加强房地产市场调控的通知（长府办发〔2020〕35号）》，提到监管部门将不定期开展联合执法检查，对虚标价格等行为进行严肃查处，本次《通知》则体现了惩处措施。

回过头再看，长春严控返本销售行为，有何深远意义？

“此次《通知》中，对于‘房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款’定义为违法违规行为。”吉林吉翔律师事务所刘海波律师认为，《通知》是从保护购房当事人真实的本意出发，维护购房成交数量、价款等数据客观真实，确保政府主管部门对房地产调控政策精准有力。

无独有偶，克而瑞长春机构高级分析师姜峰亦从行业视角给出观察。

“《通知》出台说明政府在规范市场销售，及时制止市场上违规违法的行为的力度不减，有利于市场秩序的稳定。”姜峰告诉中国吉林网，出现返本销售的情况，说明长春部分开发商在现阶段情况下销售压力较大。加之多种市场不利因素叠加，导致项目销售压力不断增大。而政策的出台说明政府在规范市场销售，及时制止市场上违规违法的行为的力度不减，有利于市场秩序的稳定。

2021年长春3月长春首次集中供地建面863万㎡，而5月二次集中供地建面1287万㎡，两次集中供地建面超过2000万㎡。虽然市场供应量相对较大，但是对于优质地块，开发商的竞争还是相对较为激烈的，二次集中供地所有地块均有最高溢价率限制，超过溢价将从现场竞价转为竞配建租赁住房。政府整体市场调控的基准仍然是以稳地价、稳房价、稳预期为主，调控主要是规范市场环境，从供给侧改革为主。

中国吉林网 吉刻APP记者 栾喜良