佳兆业迈入后千亿赛道 稳步扬帆蓄势远航

中国经济形势与房地产发展正在进入全新态势，越是外界复杂多变，前行者越要战略定航，行稳致远。在受到新冠疫情冲击、被称为“最难一年”的2020年，“湾区龙头”佳兆业权益销售额突破千亿，成功迈入后千亿新赛道。

2020这一年，佳兆业完成了它的“自我超越”，在它的成长史上，这是又一个里程碑式的事件。但事实上，进入千亿俱乐部于佳兆业而言是蓄势已久，无论是企业本身，还是资本市场与投行机构都有所预期，是意料之中的好消息。

更应该认识到的是，佳兆业是在利润持续向好、负债不断改善的背景下取得的规模增长，这在“三道红线”融资新规之下尤为不易。当行业发展逻辑被重构，投资者们审视企业的指标也将被改变，财务策略得当的房企最有开辟新天地的可能。

这两年，佳兆业董事局主席郭英成在公开场合常说到，“佳兆业运气不错”，但谁都知道，运气从来都是实力的一部分。佳兆业审慎谦逊、运筹帷幄的应对策略，将让它在走向下一个千亿的过程中，每一步都走得踏实、稳健。

稳健自如出成绩

千亿规模虽在预料之中，但在今年各种不确定性因素叠加的背景下实现这一目标，佳兆业的进取有目共睹。今年上半年，在行业整体表现不理想的情况下，佳兆业的销售额受到了一定的冲击，千亿目标完成率仅36%。

进入下半年，佳兆业火力全开，先是加快供货推货，继而通过创新、数字化营销等方式，实现了销售业绩的迅猛增长，根据克而瑞数据显示，佳兆业集团2020年全年全口径销售金额为1435.2亿元，权益销售金额1068.9亿元，权益销售金额达成了年初制定的千亿目标。

虽说在过去几年之间，千亿销售额是一众房企的共同目标，但佳兆业重视的不仅是规模增长，在规模之外，它也格外重视盈利的提升以及杠杆的控制，力争在降低杠杆的同时提升资产水平、管理能力和利润空间，为投资者提供更多的回报。

佳兆业当前的资产规模近3000亿人民币，相比较于上市之初的180亿元，足足上涨15倍，年增幅30%，跻身中国300强企业。

在资产规模上升的同时，佳兆业也致力于提升盈利能力。

从2020年的年中报来看，佳兆业毛利率水平处于行业最高区间。2020年上半年，佳兆业收入同比增长10.9%，达到约223亿元人民币。其中毛利达75亿元人民币，毛利率高达33.8%，优于许多规模与其相当的房企。

佳兆业的优势还在于，它是城市更新领域的龙头企业，擅于“啃最硬的骨头”，而这也让它的土地成本控制在较低的水平，为之后的盈利增长带来较高的潜力。

举例而言，目前佳兆业深圳在售旧改项目的土地成本约1.4万/平方米，对应其旧改项目5.2万/平方米的均价，中间有相当大的利润空间。

即使是全盘来看，佳兆业的土地成本也在合理可控的范围内。以今年上半年佳兆业佳兆业获取的土地储备来看，其通过招拍挂、收并购、旧改等渠道适时共获得23个项目，其平均土地成本约为7900元/平方米，新增土储大湾区占比74%，这一土地成本优于布局相似的房企。

审慎自律获认可

能够逆势而上，佳兆业付出的势必是加倍的努力。

正如佳兆业首席财务官吴建新之前所言，“佳兆业将会密切监控公司净负债率、资产负债率、现金短债比等核心财务指标的变动，持续优化债务结构。未来，集团将进一步提质增效，强化前瞻性风险防范能力、精细化财务管控能力、创新性发展牵引能力，有力保障全集团业绩健康、稳定以及高质量的增长。”

过去几年，佳兆业确实在核心财务指标的优化上有长足的进步，这体现在负债水平进一步降低、现金债务的比率控制得当等方面。

截至今年上半年，佳兆业净负债率降至130%，较2019年底下降14个百分点。国信证券(行情002736,诊股)预计，全年该公司净负债率有望回落至120%。事实上，自2017年至今年上半年，佳兆业通过加速回款、提质增效、调整结构等举措，使其净负债率实现了5连降。

与此同时，佳兆业提高偿债短债比，优化负债期限结构，持续降低融资成本。2017-2019年及2020年上半年，其长期债务占比保持在80%-85%左右，今年上半年，现金短债比从1.1倍提升至1.2倍。

资本市场对佳兆业的成绩也看在眼里，金融机构、投行机构给予佳兆业充分信任。2020年上半年，穆迪、惠誉、标普三家国际权威机构重申对佳兆业的B1、B、B评级，展望稳定。

国信证券在最新的研报中也指出，在壁垒颇高的城市更新方面，佳兆业经验丰富、优势明显，更加聚焦于利润丰厚的拆除重建类的项目，平均毛利率可达到 50%。佳兆业未来一个财年内合理股价区间为 4.55 至 5.93 元，较当前股价有 44.9%至88.8%的空间，维持“买入”评级。

千亿之后酿新机

论及2020年，“三道红线”无疑是对行业带来重大影响的政策。

吴建新判断认为，“三道红线”融资新规后，行业将进入精细化管理与高效率运营时代。而在新环境下，房地产行业规模扩张步伐将放缓，排位渐趋稳定。稳定的金融预期，也能倒逼房企更倚重精细化管理，合理安排经营活动、融资行为，并对产品、服务等提出更高要求。

这种对行业客观审慎的判断深刻影响着佳兆业，过去佳兆业的自律让它在过去把握住向上的机会，未来这种特质也将会让佳兆业走得更稳更好，佳兆业也将从投资、运营、产品和服务等方面，切实提升管理水平，实现稳健增长。

佳兆业为自己提出了几个要求，每一条都十分详细且指向性强。

例如，佳兆业以后在投资端会要求精准投资，必须拿有现金流且有利润的项目；此外，也会充分利用大运营管理体系，从“投、融、产、供、销、回、结、存”等八方面全流程、全方位管控，通过强有力的投资决策能力、产品研发能力、成本控制能力和营销策划能力，提高项目的运营效率，加快项目的施工、展示、交付与服务，提升产品溢价能力，进而实现利润的提升。

佳兆业的决心和执行力，都是这家企业穿越周期、冲刺更远大目标的实力和动力。 “规模优质增长、利润指标兑现、现金流平衡”，对佳兆业来说，不是一句口号，而是准绳，是能够确定完成的目标。

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