李宇嘉：2020年 广州这两个区域涨得最凶 买房逻辑变了！

又到岁末，今年广州楼市这个时期呈现出过往三年没有的新现象，买房逻辑又在新一轮的变化中，置业者要注意了！

刚刚过去的11月，广州楼市一扫“金九银十”10月份之回调，继续上攻。当月，全市一手住宅成交11892套，连续3个月“破万套”，且上升趋势很明显。上一次，连续3月成交“破万套”，还是2016年的时候。大家要知道，2015年可是广州楼市有史以来最高光的时候。

根据中原地产的统计，二手房经历10月回调后，本月成交量反弹猛增近3成。2020年11月，广州市二手中介网签量为4087宗（不含自助网签），较10月同期（3195宗）环比上涨27.9%。价格方面，本月二手住宅网签均价为29262元/平，环比上涨2.3%，多个二手活跃板块出现反价、涨价现象。

从新房均价来看，今年1-11月新房价格同比涨幅最大的4个区域分别是南沙、黄埔、越秀和海珠。特别是南沙和黄埔，新房价格同比涨幅分别为25%和13%，位列前两位。

今年疫情后，南沙和增城新房市场火热态势始终没有消停过，两个区域占据了广州新房市场的“杠把子”、C位。

过去，增城一直是广州新房交易最多的区域，其不限购、房价低的优势，是其他区域不可比拟的。

今年，南沙和黄埔之所以并硬生生地把增城从“头牌”拉下来，最主要的原因有2个：一是人才政策宽松，大家悄悄地松绑限购了，你懂的；二是广州居民买房的逻辑发生变化了。

在老广的眼里，南沙、黄埔并不是广州，而是类似于中山、东莞一样的外地。同样，南沙、黄埔的人到天河、越秀，叫“去广州”。所以，广州人不太愿意去南沙、黄埔买房。但今年发生了变化：

● 深圳、东莞限购，需求“一路向此”并外溢到南沙。深莞投资客看重规划、看重未来的逻辑，将广州副中心南沙带旺了，比如万顷沙某网红盘80%的购买力来自莞深投资客。这就彻底改变了广州市民的购房逻辑，买确定性的当下，还是买不确定但充满想象的未来。

●产城融合的投资逻辑，是楼市投资的“新赛道”。房住不炒、杠杆减速，房价告别普涨，未来楼市的投资逻辑，就是政府重点发展哪个区域，规划能不能落地。不能落地的，可能停涨或回吐（吃了的全吐出来）。南沙的现代服务业、黄埔科学城的先进制造业，这是确定的，也看得到产业的未来。

●人往拿走，楼市就会就在哪里。未来，人口跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走。所以，这几年广州人口增长最快的，就是南沙和黄埔，自然联想，未来这两个区域的房价目前分别仅2.6万和3万元，相比主城区低很多，楼市也是最有想象力的。

●旧改驱动大规模的换房需求。截止到2020年上半年，广州市累计共291个旧村改造项目，集中在增城、南沙及黄埔；从进度看，黄埔进入工程阶段的项目最多，南沙推进慢一些，但数量也很大。旧改释放出巨大购买力，手握重金的拆迁户，大规模涌向商品房市场。

总结来看，广州以黄埔、南沙为代表的外围新房市场崛起，意味着楼市的运行逻辑发生了革命性的变化：

一是换房逻辑启动，带动“刚需-刚改-投资”的商品房循环。

二手房成交量最大的区域就在天河、越秀、黄埔、番禺等，这是什么信号呢？这些区域要不在中心区，教育、医疗配套好，要不就在外围次中心，业主卖掉二手房，然后买中心区新房，卖掉的二手房流向了新市民。

二是外围区域与中心区的差距在收窄。

过去，外围区域与中心区，在城区面貌、公共配套商，不啻于“欧洲与非洲”的差距。但现在，轨道交通四通八达，广州各大名校开始在外围设分校。重点产业开始向外围迁徙，比如黄埔知识城和科学城、毗邻黄埔的天河智慧城以及南沙的金融中心。

三是中心区规划红利衰减。

中心区尽管公共配套好，但建筑太密、房价太高、老旧小区太多。这样就导致改造难度加大，居住舒适度在下降。对政府来讲，发展要空间，既然中心区给不了空间，那就只能往外走了。于是，在规划上，中心区慢慢就被抛弃了，这是没有办法的办法。

比如，金融城规划开始落地，珠江新城慢慢就被代替了。这里要说的是，近期珠江新城二手住房价涨得快，是因为疫情后货币超发，高净值客户回归防守，买不到更好的物业了，只好去买珠江新城。但大家都知道，珠江新城在规划上的弊病太多。

未来，一旦金融城起来了，从红利溢价的幅度或涨幅来看，珠江新城在“10万+”的基础上，想象空间能有金融城大吗？不言而喻。

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