蛋壳暴雷、自如趁乱收割 自救还是救行业？

头部公司蛋壳暴雷坑惨房东、租客，留下据说百亿资金缺口，自如此时逆势并购，大举进军集中式公寓，这会是长租公寓市场的新未来，还是另一个“雷区”？

2020年，一些长租公寓欠款、破产、跑路，一些房东、租户在维权中度过了大半年。这也让长租公寓运营者陷入思考，是选择收拾家当走人，还是咬碎牙齿活下去？

在长租公寓头部品牌蛋壳暴雷之后，最大竞争对手自如，却在11月30日高调宣布并购贝客公寓，将后者麾下涉及7座城市的53个集中式公寓，共计超5000套房源收入囊中。对于本次交易金额和收购比例，自如并未公示。

12月2日，自如在2021年新品发布会上宣布，贝客公寓将全面入驻到自如平台，进入深度整合，同时，自如亦宣告，近期已在广州推出首个居住社区自如里，提供近1500套公寓房源。

长租公寓市场一直以散租业务独大，自如为何要在此时投入成本，宣告大力进军集中式公寓市场？这是长租公寓市场的未来，还是另一个“雷区”？

“自救”行动？

今年是散租式长租公寓的“狼狈之年”。

散租公寓运营方对房源使用“高收低出”，对租户进行“消费借贷、租金预付”等手段，获取利益。但在疫情影响下，租客骤减，杠杆失衡，最终造成长租公寓频频出事。据克而瑞统计，今年“暴雷”的散租式长租公寓已超84家。

对自如而言，目前正在散租市场极力控制成本，避免资金失控。

在蛋壳陷入绝境后，据《财经》消息显示，政府曾询问自如等机构接盘蛋壳意向时，自如曾提出能否开放“N+1”的租房操作。如果开放“N+1”操作，自如的租赁房源将得到扩充，便于提升租金收入。但这一想法被否决。

自如控制成本的一大方式，是通过对房源解约，以减少房源收购价高、出租价低对平台造成的资金压力。

广州某房主向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，她将房子托管给自如出租后，近期接到自如方打来的电话，声称因经营困难、亏损等原因，要求业主降租，甚至提出不降租便要赔偿装修款的要求。

而部分业主也在维权群中反映，近期，业主收到自如发来的解约函及结算款，并在APP上显示“被解约”。然而，业主与自如此前因降租等问题还未能达成统一意见。

自如还对一些租房户进行“退租”，并补偿部分月租费。而自如提出退租的原因多为“房主不续签了”。

自如某区域营销中心负责人在接受“新江苏”采访时表示，解约一方面是租客锐减，房源无法出租，才决定实施降租和解约措施；另一方面各项开支成本增加，“清退部分房源是企业为了能活下去才做的调整”。

但目前，散租公寓依然是自如的核心业务。从自如APP房源区可以看到，散租式房源占据头部界面，房源数量最多。

据公开报告显示，2017年至2019年，自如连续三年亏损，此后便没有公开财务数据。自如内部知情人士向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员透露：“散租不挣钱，自如确实是亏损运营。”

在长租公寓行业“寒冬”之下，12月2日，自如召开一场2021年新品线上发布会，宣告推出自有社区式租赁新品——自如里。

“自如里项目的资产回报率会比散租高。所以自如近期收购了集中式公寓项目——贝客公寓，也是出于发展集中式公寓市场的考虑。”该知情人士表示。

实际上，自如里的前身是自如寓项目，早在2012年，自如便在北京推出“青年社区”自如寓项目。目前，北京是自如寓最多的城市，共计约有12个，上海约有4个。

无冕财经研究员走访自如里广州首期项目发现，区别于从房东手中零散接手房源的“散租模式”（多为合租公寓）而言，自如里拥有整栋的集中房源及社区，是集中式公寓的典型代表。

据项目管理方介绍，自如大约3年前进入广州，主要切入的是散租式公寓市场，自如里是首个集中式公寓。自如通过与金控集团合作联合运营的形式，推出了这个又名为“凯得家自如里”的项目。

该小区内的其中3栋楼为广州开发区金融控股集团有限公司（以下简称“金控集团”）持有使用，预计将提供1500套出租房源。无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员到场时，其中一栋楼除样板间外，已全部出租。

性价比高，是自如里的主要卖点之一。项目位于广州黄埔区保利中珺广场内，相比与部分低价散租房源而言，自如里的整体居住环境较好，出租价格较为便宜。自如里目前房源年签约月租价在1699元/月起，大多为一室一厅或单间，配套有独立卫生间，及公共洗衣房等设备。

而自如APP显示，同处于自如里所在的黄埔萝岗板块的一处散租房源的合租户型，为一个5室1厅2卫的次卧，带有一个外置阳台，但没有卫生间，年付价约为1530元/月。

相比而言，再加约170元，租户便能在自如里得到一个独立的单间，价格相对较为划算。此外，为了抢占市场，自如里项目目前实行首月免租金、押1付1等优惠。

自如这一举措，不单是为了抢占市场，更多的是看好背后的利润空间。

与向散租业主承包房源、支付租金的“二房东”模式不同，在自如里项目中，作为项目运营方的自如，可通过向物业持有方收取平台运行费、设计费、运营费等形式盈利。

通俗来讲，自如里的运营模式是：物业持有方收租客的钱，自如收物业持有方的钱。自如员工将这番操作称为“轻资产”运作，“自如寓整栋式运营，不需要资产付出，不需要投入成本，是轻资产投入，我们只负责管理运营，因为我们这方面经验比较足。”

集中式公寓是新方向吗？

在蛋壳暴雷后，长租公寓行业饱受质疑，焦点集中在中介方对于分散房源运营过程中“高买低卖”、“资金贷”等问题。

曾因“租金贷”、“甲醛门”事件困扰的自如，正试图通过自如里项目挽回口碑。

自如工作人员介绍，由于自如属于运营方，所以，一切租金将通过“线下”POS机，通过银行卡、支付宝、微信等方式支付，直接打入物业持有方的账户，避免通过平台产生租金贷风险。不过，对于这一租金支付模式，工作人员坦言：“不是全部的自如都用这个模式收钱。”

在房屋安全品质方面，广州自如里共有3栋项目，其中两栋项目在去年底施工完毕，经过1年的放置，才投入使用。而另一栋楼，因为部分楼层的新家具摆放时间太短，因此相关楼层暂不投入租赁市场。

遗憾的是，自如在改革，但仍需面对现实难题。市场上对于“自如解约”的话题仍然在发酵中。11月30日晚间，自如官方微博“自如客”回应称：“一切安好，也会根据合约，最大程度安抚和让利业主。”

不过，从长远而言，自如的转向颇有意义。

从市场层面来说，集中式公寓仍存在一定市场缺口。根据前瞻产业研究院统计，内地长租公寓类型分为三种全国分散式公寓，占比为75%，集中式公寓占比为17%，而其他的长租公寓类型占比仅有8%。而对于此次散租公寓大量暴雷事件，令部分租房者倒向选择部分具有资产实力的集中式公寓上。

▲长租公寓市场结构及规模预测。

地产经济学家严跃进认为，从此次自如并购贝客事件可以看出，收购的标的也主要是整栋式的公寓项目，这也是其从分散式到集中式的一个转变。类似收购，也说明自如也在不断优化产品线，有助于后续把控经营成本和进一步做大品牌。

集中式公寓会成为行业未来发展的新方向吗？答案还不确定，但至少在短期内，对市场上其他参与者来说，能拿下类似自如里这样“轻资产”的集中式公寓并非易事。

运营方此前大多涌入分散式公寓市场，就是因为集中式长租公寓整体投入较高，对选择开发商或运营商形成一定门槛。

据知情人士透露，自如里项目原先是整栋出租给黄埔区一家世界500强企业作为员工公寓使用，但由于种种原因，对方企业放弃该项目，才促使自如有机会拿下该项目。

而自如本身资金实力不错，2018年至今的4轮融资，获得百亿人民币资金，再加上背靠上市母公司“贝壳亲儿子”的身份，让自如得以立足长租公寓市场。而对其他同类公司而言，如何拿下此类项目则成为集中式公寓发展的关键。

克而瑞认为，无论是集中式还是分散式长租公寓，最大的问题都是企业对规模的盲目追求，导致获取房源成本过高，自身现金流承压。

以集中式公寓的代表万科泊寓为例，受整体市场融资规模限制，长租公寓运营商在自身现金流压力下，选择放弃规模追求利润，经营由数量转向质量发展。克而瑞认为，对于行业而言，长租公寓市场和企业就需要这样慢慢的沉淀。

集中式公寓，能承担起自如，甚至整个行业的期待吗？