鹏华基金闫冬：房地产企业“第一曲线”不能丢 “第二曲线”步子不能迈太大

金融界网站讯 当前，房地产企业怎样践行高质量发展？如何探寻第二曲线？产融对接和REITs现状如何？9月17日，金融界机构投资者论坛暨中国房地产企业峰会（2020）在沪隆重举办。多位重磅嘉宾、行业领袖等百家机构投资者、重要房企经营者、创新数智化企业家齐聚一堂，就此热议。本次峰会由金融界主办，全联房地产商会担任指导单位，战略合作为道琼斯，金融界上市公司中心、金融界上市公司研究院、金融界房地产工作室承办。

鹏华基金量化及衍生品投资部基金经理闫冬参与题为“论道未来：探寻第二曲线”的实践者对话，并结合自身实践就房地产企业“第二曲线”的选择方向和原则、“第一曲线”和“第二曲线”之间如何平衡、“第二曲线”的成功案例等进行分享。

图为：鹏华基金量化及衍生品投资部基金经理 闫冬

闫冬首先介绍了房地产板块今年的市场表现。他表示，今年A股是一个比较火热的市场，但房地产板块可以用“冷门”来形容。

“我看了一下今年的市场表现数据，年初至今，A股市场28个一级行业中，表现最好的行业涨幅大概有70个点，地产板块与银行、钢铁、采掘等板块目前还是负收益。从我的投资实践来看，目前我管理的房地产指数基金，散户方面比较冷，机构投资者偏多。出现这样的现象，主要与A股市场整个风格、低利率水平相关。” 闫冬说。

对于房地产企业“第二曲线”的选择方向，闫冬表示，目前主要为商业、物流、办公、酒店、文旅以及轻资产的物业等。

闫冬认为，房地产企业未来选择“第二曲线”应遵循三个原则：第一，做与房地产相关的主业，在多元化的同时保证相关多元化；第二，选择“第二曲线”的时候，要尽量能够帮助原有房地产开发业务改善现金流，尽量做永续经营，做有稳定收益的相关业务，目前A股市场投资者最看重的是行业或企业未来的收益是否稳定，或者有大的成长空间；第三，在资产方面尽量做一些重资产的投资。房地产开发本身体量比较大，比如物业，短期发展速度很快，但是很难承载这么大的体量。

“对于如何做好二者之间的平衡，我建议步子不要太大。目前房地产开发还有大约10年的空间，依然是大生意不能抛弃。在这个前提下，每年拿出10%左右的现金流来做‘第二曲线’的配置，以此来培养团队运营能力，还能够保证团队的稳定性，我认为这是一个平衡的方法。” 闫冬说。

闫冬进一步分享了行业内“第二曲线”的成功案例。他表示，华润和龙湖在商业地产领域做得比较成功。其中，华润在深圳一片楼盘附近开发了一个“网红”商业品牌，带动周围房价提升。龙湖在不抛弃房地产开发主业的同时，每年拿出10个点左右的现金流做商业地产，打造自身品牌，从多个方面打造“第二曲线”。

“‘第一曲线’开发业务不能丢，尤其是头部企业还有集中度继续提升的空间。‘第二曲线’不能走得太偏，步子不能走太大，要学会由赚快钱变成赚可持续的钱。” 闫冬最后说道。

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