高连奎：万科为何兵败长租公寓

万科为何兵败长租公寓？

大企业做小事，必败。

每个企业都应该做与自己能力对应的难度的事情，不要总想着“降维打击”，大企业做太容易的事情，并不一定成功，还更容易失败。

万科是中国的老牌房地产企业，地处中国房地产需求最大的珠三角地区，一直发展的顺风顺水。但近年万科频频寻求转型，布局长租公寓就是万科寻求转型的一个案例，万科曾经对长租公寓给以厚望，但最终还是失败了。

万科转型长租公寓就是典型的大企业做小事。长租公寓就是二房东，这本来是非常简单的事情，万科这么大的企业做这类事与其并不匹配。长租公寓，大部分都是非标产品，房子收购，出租都没有标准价格，导致成本很难控制，而且毛利率也不高，还是人工成本非常高的行业，这样的行业只有精打细算才可以赚钱，而且赚的都是辛苦钱，大企业做这样的事情是不合适的。大企业是没法赚辛苦钱的，大企业赚的都是技术钱和资本的钱，辛苦钱只适合小企业去赚。

一般做二房东的都是个人或是非常小的公司，这样管理成本比较低，可以做到盈利，大企业做这类事情，效率不会高。链家等企业做二手房出租之所以能赚钱，是因为他们的目标不是长租，而是短租。大城市人员流动大，很多人都租房频繁，租房一次，链家就可以赚一个月的租金，如果中途退房，押金又可以赚了，利润还算相当比较丰厚，而长租公寓，需要投入装修等成本，如果业主选择长租，则没有那么高的利润，如果是自己买断再慢慢收房租，则资金成本非常高。

万科以前做房地产主要靠资本赚钱，人均毛利率很高，卖房与租房虽然都与房子有关，卖一套房子可以赚个几十万，但是租一套房，赚几千块都难，完全是不同的生意。其实只要稍微分析下，就知道，万科做长租公寓很难赚钱。在这个年代，只要足够暴利的行业才可以赚钱，而利润不够丰厚的行业，稍微控制不好风险就可能亏钱。

在我的平衡经济学中，主张不同类型的企业从事不同供给难度的行业。大企业就应该做供给难度非常大的时候，大企业做非常容易的事情，反而会造成效率浪费。

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