房企届的“VOLVO”，是他

《世界是平的》作者汤马斯· 弗里德曼说过，“我们生活在两个超级大国的世界里。一个是美国，可以用导弹荡平一个国家；一个是评级机构，可以用债券降级摧毁一个国家；有时候，两者的力量说不上谁更大。”

虽是调侃，但NRSRO的威力可见一斑。

反之亦然。

长期评级上，标普的评定维度聚焦信用和投资价值，穆迪按信用质量和信用风险依次排序，惠誉则主要衡量一个主体偿付外币或本币债务的能力。

所以，如果一家企业能让苛刻的国际三大评级机构中的哪怕任何一家，做出正向评估和展望，基本便可以判断出其安全性和收益性良好，相当于被发放了资信“身份证”和融资“通行证”。

而新城发展（01030.HK）和新城控股(行情601155,诊股)（601155.SH），在几乎短短一月之内，接连获得三大评级机构中的两家授予评级上调。

先是11月2日，标普出具报告，宣布将新城发展及新城控股的评级展望从“BB 稳定”上调至“BB 正面”。其后12月4日，惠誉又将新城发展（01030.HK）的长期本外币发行人评级及其子公司新城控股（601155.SH）的长期外币发行人评级由“BB”上调至“BB+”，评级展望定为“稳定”。同时将新城发展、新城控股、新城环球的高级无抵押债券评级上调至“BB+”；并同步提升了新城ESG评分。

特别值得一提的是ESG，这种结合环境、社会责任和公司治理三大因素的企业信用评级系统，能够明彻照透企业内外部，是对投资者有比较充分价值的参考依据。

评级提升利好推动下，又借境外债券市场发行窗口。12月8日，新城控股紧锣密鼓地成功发行了一笔4.5亿美元4年期、2年内不可赎回高级美元债券，票息定价于4.800%，共收到来自156个账户的33亿美元订单，且票息最终定价较初始价格大幅收紧55个基点，创下第四季度迄今中资地产类美元债发行收益率最大收窄幅度。

今年初，新城明确提出，由“增量”转向“提质”，由 “冲规模，提排名”转为“以资本回报率为核心，聚焦利润” 从而实现稳健、高质量、可持续发展。而在今年的半年度经营会上，公司高层特将“用国际评级机构的标准来审视和优化自身”单独作为一个部分重点提讲。照目前情况看来，这种国际化的经管视野和视角，已经在起到积极作用。

尽管各家机构的评级分类和参考要素多少有所差异，但基本面高度统一，即要求评级对象“稳中有进”——既安全稳健又成长可期。

但在惯用杠杆撬规模的房地产企业中，做到这样的平衡并非易事。激进必然伴随危险，但过于温吞又容易停滞不前。新城此番受两大评级机构不约而同地肯定，却是难得地在这两端都表现得值得圈点。

2020半年报显示，新城控股实现营收377.36亿元，同比增长121.15%，归属于上市公司股东净利润32.04亿元，同比增长23.59%；扣非归母净利润27.47亿元，同比增长33.91%。截至报告期末，公司总资产达5066.31亿元，同比增长9.63%。尽管房地产开发项目的毛利率同比下滑10.33%，使净利润增幅小于营收增幅，主要原因也是结算了低毛利率项目及计提减值准备。

其实从长远看去，住宅开发的毛利率会进一步下滑是整个房地产行业的大势，因而无论从投资逻辑方向还是分拆上市动作，房企都在愈发明显地向物业和商业转身。较早前瞻到这一趋势，并选定商业方向与住宅组成“双轮驱动”的新城，用住宅开发的现金流和获利支持商业广场的持有运营，逐渐形成了住开和商开“互哺”的良性连通。

在12月9日召开的新城控股2020年第二次临时股东大会上，新城表示，未来三年每年争取新增40座吾悦广场，加之已有的148座吾悦广场，新城购物中心运营规模在国内仅次于万达，明显领先其他企业。上半年，在疫情影响之下，吾悦广场出租率仍高达96.08%，良好的出租率，以及成熟商场经营利润率超过50%粗计，再加上其已经能够输出品牌和管理的轻资项目，预计新城商业未来的资本收益率和内部收益率都将十分可观。

至今年半年度期末，新城控股资产负债率为87.66%，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%；净负债率由2019年同期的76.62%大幅下降41.56个百分点至35.06%。公司在手现金649.95亿元，短期债务375.81亿元，完全能够覆盖，现金短债比超过1.73倍。

今年之于房企最要紧甚至要命的“三条红线”， 三条红线的作用之一，就是一定程度上限制高负债率的房企拿地，降低土拍市场溢价率，对于新城这样的稳健型企业来说正是利好。根据半年报，新城上半年新增了56幅土储，仅披露的公开市场拿地金额就达547亿元，净负债率却只有小幅上升。

根据行业第三方机构数据，截至11月末，新城共花费779亿元新增土储面积2133万平方米，新增权益货值2292亿元。三项指标在全国房企中分别排名第10位、第4位和第7位。这也正符合公司对自身在关键成长指标上要能长期保持在10名左右，不冒进也不退步的目标定位。

在几天前召开的临时股东大会上，投资人关切地询问公司对三条红线的看法，王晓松回复：对行业是个利好，企业发展更加理性，房地产长周期发展也因此可以更加持久。这一态度，与年初的从“增量”转向“提质”，到半年度经营会上以国际评级机构标准做自我审视，一脉相承。

由此想到，新城一直自比作“骆驼”——脚力深厚，耐力持久，而如果用另一种交通工具汽车来比喻这家公司，沃尔沃应该最合适不过。外观并非最绚丽，加速也非最迅猛，内饰亦不很奢华，甚至品牌也不是最历史悠久，但他对安全的把控最积极、很充分。

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