十月上海楼市“暴走”背后：马太效应愈演愈烈

这一轮上海楼市的热度持续且强烈。

当市场以为9月的数据已冲至顶端时，10月告诉你热浪还可以再升一度。

10月，新房市场全市成交面积达95.7万平方米，环比同比增加了77.9%，更出现了不少“爆款产品”。虹庐湾认筹率899.2%，9人抢1房；蟠龙天地吸引了3715组认筹，打破了上海市场维持了两年半的新盘认筹记录。

热度不减的“金九银十”在翘尾拉升中迎来收官，成色亮眼。

然而，申城楼市大“暴走”是真的，分化严重也不假。

新盘认筹表现差异依然在扩大，马太效应下“银十”成了少数派的狂欢，多数新盘只能沦为陪跑。

供应减少

据《国际金融报》记者不完全统计，10月，上海地区有26个项目取证开盘，涉及房源数达6921套，较9月推出的35个新盘8672套房源，供应量下降明显。

从供应面积上看，经过8、9两月连续百万方供应后，10月供应有所回调，当月入市面积76.7万平方米，环比减少33.4%。

记者发现，10月新房市场推盘高峰集中在月中。上旬仅有4个项目推出，且最终认筹均不佳，有2个新盘认筹率不足两成，2个新盘因认筹数不足未公开摇号；中旬推盘节奏明显加快，有14个项目推出，年度热盘蟠龙天地入市即引骚动；下旬有8个项目推出且认筹结果较好，仅有一个新盘认筹率不达100%。

从区位来看，26个新盘分布在上海九个大区。其中，闵行区大批量推出5个项目，浦东新区、青浦区、松江区、崇明区各有4个项目入市，宝山区有2个，黄浦、奉贤和嘉定各有1个。徐汇、杨浦、静安、长宁、普陀、虹口和金山七个区域本月暂无供应。

本次入市的项目中仅有2个位于内环内，分别为黄浦董家渡板块的绿地海珀外滩和浦东陆家嘴(行情600663,诊股)滨江板块的浦发·壹滨江，两盘话题度较高，尤其是绿地项目年内第三次加推且大户型入市，房价最高达亿元。

中内环间有花木板块的大华斐勒公园，这也是大华本月入市的两项目之一，同期入市的还有宝山顾村板块的大华锦绣四季。

中外环间则推出了此前多次开盘的古北金鹰府，地处闵行金虹桥板块；其余22盘均位于外环外，囊括了如中集金地美兰城、万科西郊都会、蟠龙天地等不少话题度较高的项目。

红盘吸附力强

供应量的减少并未影响认筹端的火热。

据记者不完全统计，上海新房市场26个入市项目中有21个新盘公开摇号开盘，涉及房源数5624套，共收获9508组有效认筹，月平均认筹率达169.06%，继三季度3个月横盘后，再度上涨。

5月至今，上海市场新房认筹率分别为66.92%、121.55%、153.72%、156.86%、153.08%和169.06%。

9508组有效认筹数背后马太效应愈演愈烈。

青浦徐泾板块蟠龙天地本月推出了948套房源，受地段、交通及较高性价比等优势影响，项目收获了3715组客户认筹，打破了两年半以来的单一项目认筹人数的最高纪录，约占当月入市项目总认筹数的四成。

最终，蟠龙天地认筹率达391.88%，为10月第三高，并于开盘当日基本实现清盘。

闵行两大热盘虹庐湾和保利锦上也于本月加推，再现了8月开盘入市盛况。

8月，华漕板块的虹庐湾和浦江板块的保利锦上相继推出328套与358套房源，认筹率分别达到259%和193%，并于开盘当日双双清盘。

10月，虹庐湾推出125套小高层及叠墅产品，总价段在571万-1006万元/间，最终收获了1124组有效认筹，认筹率高达899.2%，目前已经清盘；保利锦上则推出高层、洋房与叠加三种产品类型，共402套，总价段在456万-1117万元/间，最终收获1412组认筹，认筹率351.24%。两盘“千人摇”战绩也为当月平均认筹率提供了强有力支撑。

这也意味着，上述三个项目便吸引了6251组客户参与认筹，占比当月认筹人数近66%，几个红盘拔高了当月整体的认筹率。

此外，内环项目绿地海珀外滩和浦发·壹滨江、中内环项目大华斐勒公园、外环项目9号公馆和新城千禧公园亦收获超100%认筹率。

18个新盘陪跑

66%的认筹数被前3个红盘吸附而去，也意味着其他18个新盘只能瓜分剩余的三成客户。

在市场鼓吹的破纪录认筹率之下，还有18个新盘全程陪跑，成为高纪录下被掩埋的另一面。

16%、18.11%，是桂鸿院、光明墅两个项目的认筹率，也是10月认筹最短板，较“金九”最低也超三成的认筹率又低出不少。

同位于外环外的两项目推出了大户型别墅产品，闵行浦江镇的桂鸿院是典型的高端豪宅盘，周边多是上海桃花源、翡翠别墅等同等级项目，推出的310-382平方米院墅与194平方米平层产品在区域内竞品较多，加上总价偏高，认筹数据并不佳；光明墅位于崇明陈家镇板块，同板块当月还有东滩云墅和仁恒海和院两项目推出，产品类型也是以叠加、别墅产品为主，供应量大且区域内购买力不足，三盘中认筹率最高者才达六成。

同时，还有3个新盘认筹率不足三成，4个项目认筹数未过半，5个项目因认筹数不足未公开开盘摇号。

记者发现，甚至有不少此前热度较高的项目也纷纷在10月折戟。

以大华锦绣四季和中集金地美兰城为例，前者曾在今年9月成为宝山区销售金额与销售面积双榜首；后者曾在今年前9月成交套数达698套，位居上海楼盘销售套数排行榜第三位。但两者在10月认筹率均未达到三成。

甚至有市场传闻，大华旗下屡传要开的项目朗香公园里因为锦绣四季的认筹不佳而一度推迟，一来开发商试图申请更高的取证价；二来同为宝山项目，二者存在一定的竞品性质，朗香公园里的开盘必然会分流部分购房者。

此外，还有认筹率56.52%的古北金鹰府与认筹率98.16%的万科西郊都会，两项目开盘前热度不低，但最终认筹率均未达到100%。

10月的狂欢开启了楼市四季度的序幕，这一节奏能否持续？

“受国庆假期影响交易节奏被打乱，10月成交量低于9月也在意料之中。”上海中原地产首席分析师卢文曦认为，后续还有双十一、双十二等促销活动，房企也在积极参与，预计对销售有一定促进作用。但他指出，“按照惯例，到了第四季度，后续成交震荡下行的可能性较大。”