10年后海，10年北站，看中心枢纽进化呈现

——鸿荣源·天俊｜建面约38-95㎡1-3房高定精装公寓 枢纽之上核心资产

一线城市核心商务区 公寓价值远超住宅

纵观深圳的城市发展历程，不同区域的发展模式各具特色，但总部基地的发展模式却有着类似的逻辑，比如后海总部基地，完成住宅爆发、商业进驻、配套升级、商务进化的全面繁荣四个阶段：

从2007年起卓越维港、曦湾华府等新建住宅小区相继入市，依靠新建住宅进行第一阶段人流导入；2009年之后，随着海岸城、宝能allcity等大型商业配套逐步完善，第二阶段依靠商业进一步导入人流，聚集人气；2012年之后片区配套全面升级，高端商务酒店进驻、总部基地启动、深圳湾1号入市，依托总部基地高起点定位片区价值逐渐跃升，第三阶段非居住型人流开始导入；直到今日，各大顶级豪宅进入，世界500强企业总部相继进驻，片区形成聚合性共荣，后海进入第四阶段商务发展繁荣期。

世界级公园、超级商业群、超级总部拔地而起，区域价值再攀升。在这个时期，商务公寓凭借成熟的地段、配套、品质，以及不限名额的独特属性，价值逐渐超过住宅。至此，深圳湾1号、恒裕深圳湾等后海CBD公寓，在单价上早已超过住宅，一跃成为楼市新贵。

↑图片来源：贝壳找房

深圳北站总部基地 全面步入商务爆发期

从后海总部基地的发展历程可见，一个总部CBD的崛起，在经历住宅爆发、人流导入、配套升级之后，最终将会全面进入商务爆发期，而回顾北站中心十余年的发展路径，亦能清晰看到其价值爆发期的到来：

↑效果图

第一阶段：住宅爆发

2009年住宅开发初期，大量的住宅集中入市，龙华开启了第一波人流导入，如：水榭春天、中央原著、潜龙曼海宁等。

第二阶段：商业进驻

2012年，为满足片区人们的居住需求，天虹购物中心（龙华九方）、佐阾等商业配套逐渐完善，片区宜居性进一步提升，出现一批品质住宅集中入市，人流进一步导入。

第三阶段：配套全面升级

随着核心区住宅扩容，北站总部基地崛起，学校、医疗、商业、公园、市政配套全面升级，客群逐渐高端化，住宅呈现豪宅化趋势。壹方天地开业，金茂府等豪宅入市，汇隆中心、汇德大厦等商务产品面世，依托北站总部基地逐渐导入非居住型人流。

第四阶段：商务爆发期

核心区住宅基本开发完成，北站商务核心区进入快速开发阶段，大型配套焕新升级，红山版欢乐海岸开业，人文四馆开始拔地而起，世界500强、上市公司、龙头企业集中进驻，带来大量高消费财富人潮，不限购不限贷的商务公寓成为比住宅更灵活、更受青睐的超级资产。

坐拥最大高铁枢纽 打造站城一体枢纽CBD

◆ 7月13日，深圳最大高铁枢纽——北站枢纽传来好消息！经深圳市政府审议，深圳北站枢纽地区城市设计国际咨询优胜方案最终出炉，“交荟门户，枢纽双芯”方案摘得桂冠，标志着历时7个多月的北站枢纽地区城市设计国际咨询工作进入新阶段。

↑平面示意图

◆ 今年8月中旬，国家发改委批复粤港澳大湾区城际铁路建设规划，将向大湾区猛投4741亿，近期将实施13条城际铁路+5个枢纽工程。未来将构建大湾区主要城市间1-3小时通达交通圈，深圳北站中心将进入枢纽新时代！

↑消息来源：新闻30分

就轨道交通通达性而言，坐拥深圳最大高铁枢纽的深圳北站，年均约7000万商务客流量在此往来，约18min直达香港，约30min通达大湾区核心都市圈，约8h速抵全国核心城市。4/5/6号多地铁畅行罗湖、福田、前海中心，便捷的交通聚集了大量商务人群，汇聚全城甚至全国人流，拥有旺盛的租赁需求。

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国际会客厅蓝图兑现北站进入商务爆发期

世界级的总部基地

北站商务中心区作为连接大湾区城市的超级枢纽总部CBD，斥资2000亿打造，于北站综合枢纽之上，规划约550万㎡商服建面，约60多栋商务写字楼、约5-7个城市商业综合体、约6-9个四星级以上酒店，并计划引进20-30家大型总部企业及上市公司。美团科技、深圳高铁总部、深圳通、深圳计算科学研究院、全棉时代、华阳国际(行情002949,诊股)设计集团、中兴网等大型企业已率先入驻，海量高端人才聚合，奠定了北站未来商业价值基底。

↑效果图

世界级的人文地标

北站CBD规划艺术人文地标建设，现已逐步兑现，建面约3000㎡展览馆、建面约1.2万㎡演艺馆已于今年6月开放，建面约6.56万㎡深圳美术馆新馆、建面约7.2万㎡深圳市第二图书馆计划于2023年建成，凝练了优质人文氛围与人居环境的北站CBD，将会以艺术滋养生活，成为高净值人群竞相追逐之地。

世界级的空中连廊

约12.4km的亚洲第一空中连廊（规划建设），串联整个北站商务核心区，未来引导海量人潮通过北站，穿梭往来于60多栋高端写字楼、城市公园、丰盛商业，全面激活北站CBD活力，成为名副其实的深圳国际会客厅。

↑效果图

信息来源：龙华资讯网

世界级的公园体系

政府斥16亿巨资打造，约9km中央绿谷纵横10大城市公园，定位深圳中轴的景观地标，充分完善居民的休闲生活，一步揽繁华，一步进自然。

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世界级的商圈规模

规划内北站CBD核心区域，齐聚百万商业群，近享约4.1万㎡“壹方里”缤纷商业，天虹购物中心、红山6979购物中心、龙光玖钻购物中心（待开业）、北站缤果空间、AT MALL上塘荟等大规模商业体在此聚合，一个世界级的商业群在此形成。

↑效果图

北站CBD的公寓价值 有望追赶住宅

北站CBD已基本完成住宅用地开发，金茂府、金亨利首府、汇龙湾等均价已达10万+，而未来的商业物业将全面接棒北站CBD爆发期红利，写字楼、商务公寓等物业面临着新一轮的价值重估！在北站CBD不言而喻的重要性、规划级别、城市地位面前，北站CBD商务公寓与住宅间巨大的剪刀差极为难得。在高度城市化的深圳，商务核心区的公寓价值，有望追赶住宅，这也是资产弯道超车的难得机会。

↑图片来源：贝壳找房

北站中心高品质公寓 为世界级CBD应运而生

鸿荣源·天俊，位于北站核心商务区，屹立于约42万㎡商务综合体之上，连通约12.4km亚洲第一空间连廊，约700m直线抵达北站超级枢纽，纵享4/5/6号线地铁，畅达罗湖、福田、后海中心区、约18min直达香港西九龙、约30min通达大湾区核心都市圈、约8h连通“京津翼、长三角、奥港澳”中国三大都市圈。步行约15min畅达百万商圈，人文四馆等顶级醇熟配套。

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不只坐镇中心之上，天俊公寓更对自身品质严苛以造——约9m挑高星级酒店式大堂、进口石材铺就、殿堂级独立会客厅，12+1部日本进口三菱高速电梯迎候，室内采用鸿系6S精装标准云集一线大牌奢造，更携手香江家居高定全屋家私，每一处细节，都在展现“豪宅专家”极致的空间美感。

↑实景图

鸿荣源·天俊，北站核心区枢纽资产，建面约38-95㎡1-3房，6S精装品质，不限购不限贷，新政后抢占北站的首选物业！

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