解读穿透房企融资的“三张监测表”

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上明确指出，为控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，按不同指标划定负债年增速不得超过5%-15%。“三道红线”的出台在于管理房地产开发企业融资行为的市场化、规则化和透明化。

而被试点的12家房企将就“三张监测表”的内容每月向主管部门汇报，这三张表分别为《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》、《试点房地产企业融资情况统计监测表》、《试点房地产企业表外相关负债监测表》。进一步细化、具象化了对房地产开发企业融资方式和有息债务的管理办法。

由于近十年的高速增长发展，房企合作拿地成为土地获取的主要方式，因而，《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》针对该特征，除了包含“三道红线”指标外，强调了权益拿地与权益销售。除此之外，经营性现金流也为监管机构重要考察指标。

《试点房地产企业融资情况统计监测表》则涵盖了几乎所有同策研究院监测的债权融资方式，包括银行贷款、信托贷款、境内境外公司债、资产证券化、定向融资债券等。通过对这些指标的监测，可以全面获悉房企资金来源与融资状况。

《试点房地产企业表外相关负债监测表》更是要求房企填写参股未并表住宅地产项目融资情况、明股实债融资等表外负债信息。在当前国内会计准则下，极少数房企会主动公开披露此类信息。在12家试点房企中，目前唯一会在公司公告中主动披露部分此类信息的房企仅有阳光城(行情000671,诊股)。

房企融资“三道红线”的推出必将倒逼房企去杠杆、降负债、加速销售、缩短回款周期，有效控制行业表内财务杠杆，抑制房企盲目扩张，转而苦修内功、提升经营杠杆。自该制度门槛放出后，房企融资规模明显缩水。同策研究院数据监测数据显示，9月，40家典型上市房企融资金额折合人民币共计402.14亿元，环比大幅下滑51.41%，其中债券融资规模跳水尤为严重。

此次，表内表外全覆盖监管落实，表明本轮管理不仅是针对部分企业以降杠杆为目的的缩表行为，而是全方位、多层次的行业整顿，转变房地产开发企业的传统打法——“高负债、高杠杆”的发展模式，推动房企融资行为与经营活动的合理化、平稳化。

总体来说，“三道红线”的逐步推进与具体落实，预示着房地产行业正着眼未来，长远布局。