前3季度40房企融资规模与特征解读

2020年房企融资环境分化明显，上半年受疫情后恢复经济等因素影响，监管层放松了对房企的融资监管，房企融资环境较去年得到较大改善。下半年，监管部门多次释放房地产融资政策收紧的信号，“三道红线”的高压下，头部房企已开始以调整债务结构为目标做出行动，降杠杆、降负债、加强现金流的管理，融资规模大幅下滑。根据同策研究院持续监测的数据，2020年1-9月40房企融资总额为6911.22亿元，同比去年增长12.76%（2019年1-9月40房企融资总额为6129.03亿元）。整体来看，2020年融资市场较去年有所回暖，短期内缓解了房企的资金压力，“三道红线”后，房企也更加注重资金的稳健性与长期发展。那么，2020年房企各融资渠道与利率的分布情况如何？下面我们从3个方面解读前3季度房企融资情况。

融资渠道结构及分布情况：股权融资同比大幅提升

①从各类融资渠道发行结构来看，2020年1-9月融资情况：公司债（2129.01亿元，同比下滑3.86%）、境内银行贷款（1336.55亿元，同比增长59.79%）、其他债权融资（1152.55亿元，同比下滑5.09%）、信托贷款（822.74元，同比上涨1.26%）、中期票据（353.22亿元，同比下滑21.42%）、委托贷款（3.6亿元，同比下滑53.73%）、海外银团贷款（35.89亿元，同比下滑17.56%）、股权融资（1077.64亿元，同比上涨134.18%）。

数据来源：同策研究院、Wind

债权融资方面，公司债、其他债权融资、中期票据、委托贷款、海外银团贷款均有不同程度的下滑，值得注意的是，境内银行贷款大幅增长59.79%。今年受疫情影响，上半年商业银行对房企的贷款政策明显放松，对于缓解资金压力、拉动房地产开发投资等方面都有积极的作用，因此上半年房企融资总额迅速增长。但下半年来，监管部门多次释放房地产融资政策收紧的信号，自8月中旬市场传言监管部门对房企有息债务规模设置“三道红线”后，对房企融资端的影响立竿见影，境内相对宽松的货币环境急转直下，三季度房企融资规模连续两月震荡下滑，融资规模持续收缩，9月触达最低点，房地产企业融资不断承压。第四季度，房企融资规模将大概率保持下降或平稳态势。

数据来源：同策研究院、Wind

股权融资方面，股权融资激增大幅增长134.18%。从同策研究院监测来看，今年股权融资激增主要与房企引入战略投资者相关，6月万科引390.4亿元战投（以标的公司50%股权收购广信资产包）、8月恒大引入235亿港元战投（旗下物业管理业务引进一批战略投资者），成为截止9月最大金额的两笔融资交易。除却这两笔交易之外，股权融资额同比2019年（460.17亿元）相差并不大。房企启动股权融资主要集中在6月份，万科、世茂、旭辉、绿城等多家房企为缓解借债压力而配售新股，带动海外配股融资金额的攀升，其他月份股权融资相对平稳。

②从各类融资渠道发行笔数来看，2020年1-9月房企融资渠道分布情况：境内银行贷款310笔；其他债权融资145笔；信托贷款119笔；公司债94笔；海外配股融资88笔；中期票据25笔；境内再融资9笔；海外银团贷款6笔；委托贷款2笔。

数据来源：同策研究院、Wind

债权融资方面，多元化的融资渠道中房企选择频道最高的途径是境内银行贷款，其次是其他债权融资、信托贷款、公司债等等。公司债一直作为房企融资的主要渠道成功发行的笔数并不多，但因其单笔融资金额大的优点，融资额度远超过其他渠道。此外，委托贷款、海外银团贷款一直以来房企较少启用该渠道，融资额度也相对较小。

股权融资方面，海外配股融资启用频率远高于境内再融资，在房企融资渠道逐渐收紧，以及偿债压力步步紧逼的大环境下，配股已然成为房企融资的重要武器。境内再融资虽然频率较低，但发行总规模并不低。

融资利率整体下行，最低低至2.2%

根据同策研究院持续监测，从40房企对外披露的融资利率来看，2020年1-9月典型上市房企融资最显著的特征就是融资利率下行。公开披露融资利率的共136笔，其中融资利率5%以下的共计55笔；融资利率在5%-7%之间的共计52笔；融资利率7%-10%之间的共计20笔；融资利率10%以上的共计9笔。相比2019年动辄10%以上的成本，2020年房企融到的钱更便宜了。

数据来源：同策研究院、Wind

从境内外融资情况来看，境外融资成本相对较高，境内融资成本有所回落。以公司债为例，境外发债融资成本相对国内发债高。从具体融资事件来看，中国恒大在1月份发行的两笔共30亿美元债，利率均高至12%，是所监测融资期间中融资利率最高的两笔；此外，融资成本最低的为招商蛇口(行情001979,诊股)发行的2020年度第四、五、六期超短期融资券，共计52.5亿元人民币，三笔利率均低至2.2%。整体来看，今年1-9月，美元债融资成本要普遍高于人民币融资成本，但8月份美元债融资成本有所下滑。此外，其他债权融资、中期票据等创新型融资渠道融资成本相对较低，融资利率大多处于5%以下。

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数据来源：同策研究院、Wind

资源向头部房企集中

从房企融资主体来看，资金越来越向头部房企集中，中南建设(行情000961,诊股)、中国恒大、金科股份(行情000656,诊股)、万科融资规模超500亿元。40家典型房企中融资规模100亿元以上共17家，100亿元以下共22家，还有1家房企未披露融资报告（京投发展(行情600683,诊股)）。

数据来源：同策研究院、Wind

从房企融资利率来看，融资能力强能拿到低利率的房企性质基本为国企或者央企，其中利率在5%以下的，龙湖集团发行笔数最多，共8笔；其次是招商蛇口发行了7笔；金地集团(行情600383,诊股)发行了6笔；滨江集团(行情002244,诊股)发行了5笔。

此外，虽然房企融资资源向头部房企集中，但“三道红线”政策就是根据房企负债情况分类管理，避免资金流入高负债企业，头部房企反而成为重点关注对象，因此房企融资趋势也发生了很大变化，如房企规模收缩、严格现金流管理、明股实债将加大管控及分拆物业上市等等。

注：①40典型房企是我们能监测到的40家样本房企数据，不包括其他房企的融资数据，这40家典型上市房企均是行业中的佼佼者，基本可以代表房地产企业的融资能力和部分特征。

②本文数据来源仅来自于各上市房企公开披露的公司公告，统计渠道wind，同策研究院整理。

③融资利率为房企公开披露的融资利率，因渠道受限，未公开纰漏数据无法监测。