齐俊杰：写字楼空置率创多年新高！这释放了怎样的信号？

　　著名的商业地产中介服务机构世邦魏理仕昨天发布的一份报告显示，2019年三季度，北京写字楼单季度新增供应创近十年新高，加之整体市场需求疲软，写字楼空置率攀升。截至三季度末，北京优质写字楼整体空置率上升至10.9%，创2011年第二季度以来最高水平。报告称，未来六个月，近76万平方米的供应量将进一步加剧市场竞争，空置率还将继续走高，与此同时租金亦将承压下行。根据另外的机构统计，北京三季度五大核心商圈每月每平方米433.64元，环比下降0.7%，同比下降2.0%，空置率为5.6%，继续保持稳定；新兴商圈租金每月每平方米290元，空置率达22%。

　　北京并不非是个例，从全国来看，上海、广州、深圳、武汉、长沙、青岛、成都、南京、杭州、厦门、宁波、苏州、重庆大多数核心城市的空置率都在上升，几个月前，深圳的写字楼空置率问题，还引来了央视的专题调查，在今年一季度的时候，深圳的甲级写字楼空置率为18.2%，局部区域空置率高达50%。到了现在，深圳的情况不见好转反而更糟，甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高，其中最高的前海片区达65.7%。而在上海方面，写字楼的空置率同比上升4.4个百分点至18.0%，创下近10年新高。与此同时，市场的租金水平也在下行，当期有效租金同比下降2.9%，降至296.8元/平方米/月。杭州的空置率也上升到17.5%，厦门空置率达到14%，武汉重庆和西安，这些地方住宅价格大涨，但是写字楼空置率却一直很高，甚至超过了30%。像北方的天津，湖南的长沙，说空置率已经接近逆天的50%。

　　写字楼空置率越来越高，租金肯定是越来越低，说明市场需求出了问题，那么投资写字楼的那些人，恐怕就要血亏了，其实自打互联网金融的泡沫破裂之后，核心城市的写字楼投资泡沫也就随之破裂了，之前只有那些互金公司一掷千金，租用豪华写字楼，但是大家也都知道，他们大多都是资金游戏，所谓花别人的钱不心疼，而做正经生意的，很难有如此之高的利润率，所以对于写字楼大家都是比较谨慎的，甚至有的还在居民楼里办公，就是为了在经济不好的时候，尽可能的压低成本。不要让负担太重，所以我们随着经济减速，写字楼的需求也是越来越少。但另外一方面，写字楼的供给却还在依旧开足马力，一系列摩天大楼建成，开始招租，最后就是拉升了空置率，进一步拉低了租金。

　　除了经济减速之外，新的办公形势出现也改变了供给需求，现在越来越多的共享办公空间，直接出租工位，这就让那些小公司只需要租几个工位，就可以开始办公了，而不必非得像原来一样，非得租个独门独户的空间，什么会议室，办公室，前台，全都可以共享，也大大节省了面积，乍一看好像单位面积租金不便宜，但是总体算下来肯定是划算的，不光节省了面积，还节省了很多设备投入，也为办公提供了很多的便利。这种办公形式已经越来越受到很多初创的小公司欢迎。

　　所以综合来看，目前各主要城市的写字楼供给都已经过剩了，未来一段时间经济虽有可能筑底回升，但是写字楼的需求恐怕并不一定能提升多少，估计还将维持一个供大于求的局面，所以做写字楼投资，商铺投资的，一定要格外小心，自己算一下如果没有年化5%的回报率，就千万不要投，包租的肯定不算，现在开发商一般都会用到一个套路，告诉你说，你就买我们的写字楼或者商铺，我承诺你年化5%以上的回报，甚至能到8%，我帮你租出去，但跟你签约的一般都是他的下属公司，或者是一个第三方公司，等你租几年，这个公司也就倒闭了，你到时候都不知道找谁去理论，而这几年的租金，其实已经都折算在了房价里，相当于羊毛出在羊身上，你买房的时候，就多交了2-3年的租金，然后他在把这个租金返给你，安抚完你的情绪，他就完消失了。已经有相当多的朋友被骗了，最后拿着房子自己根本租不出去，投资基本就打了水漂。

　　另外，老齐还得多说一点，写字楼空置率上升，也是一个非常不好的信号，代表当地的商业活动减速，这可能也会预示着未来的城市人口去留，如果空置率非常高的地方，经济可能已经出现了明显的下滑，即便现在人口还挺多，未来也会呈现流出的态势，比如天津，写字楼空置率一直都居高不下，现在他的住宅价格也挺不住开始往下跌了，去年其实天津抢人抢的也挺凶的，但是都没有用，这些流入的人口都是奔着他的高考资源，而不会在当地创业就业，甚至不在当地居住，只是买个房混个资格而已。高考完了就会离开，产业支撑力上不来，流入的人口也会很快反向流出。最后房价就会快速下滑。所以，如果你想找一个可以长期落户的城市，商业写字楼空置率一定不能太高。

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