李宇嘉：深圳楼市——反弹的“金九”还会延续吗？

　　1

　　“金九”楼市，深圳一枝独秀

　　刚刚过去的楼市“金九”，重点城市的楼市表现暗淡。根据克而瑞的统计，全国29个重点城市9月份新房成交面积同环比分别下降2%和6%。其中，一线城市新房成交面积同环比分别下降19%和4%。同时，近期安居客发布的《9月份国民安居指数报告》也显示，目前楼市的热点在内地三四线城市，而一线城市“价稳量缩”，居民找房热度下跌了3.6%。

　　但是，对深圳来讲，这可能是个例外。8月18日，国家“先行示范区”的规划利好落地，叠加“金九银十”的市场驱动，深圳楼市告别了6月份以来的低位阴跌态势，开始呈现反弹的走势。深圳“先行示范区”的新定位下，对楼市最大的利好，就是深圳未来将补上教育和医疗的短板，并且将成为比肩北京上海的国际大都会，这对楼市价值重估和市场预期是利好。

　　在“先行示范区”规划发布后1个月后，各项配套政策相继落地，比如教育医疗“补短板”的细化目标出炉，广东省举全省之力支持深圳打造先行示范区，楼市也开始出现升温。诸葛找房的数据显示，今年第38周（9月16日-22日）深圳新房成交759套，环比上周大涨48.2%，同比去年大涨88%。整个9月份，深圳新房新增推售53.32万平，环比8月激增149%，创年内新高。

　　2

　　新房市场，低位弱势反弹

　　对开发商来讲，面临融资紧缩和新盘限价，在“金九银十”叠加市场预期转好的情形下，加快推盘和销售是上上策。需求端，9月深圳新房成交35万平米，环比增长8%，同比增长46%。不过，由于需求端购买力受限，交易主要集中在沙井、光明、龙岗、坪山等外围低价区域（均价在3-4万元之间）。同时，“房住不炒”框架下调控严厉，新的贷款定价机制（贷款市场报价利率，LPR）10月落地，市场预期楼市定向加息。总之，9月新房市场也仅是低位微幅反弹。

　　9月份，深圳新入市的几个楼盘，去化率基本在20%-40%，有的楼盘开盘就转中介销售。由此，大规模供应，并未换来需求端同等幅度的放量，9月底深圳新房库存量达到443万平米，同比增长69%。而且，打造先行示范区，重点在科技创新、可持续发展、宜居城市建设，压制楼市过分繁荣也是题中之义。因此，楼市调控长效机制也将在深圳首先落地。未来一段时间，新房市场会弱势反弹，但绝不会大涨，局限在人口增长、基础和配套设施完善驱动下的反弹。

　　3

　　新房需求，两级分化

　　随着去杠杆、去泡沫的推进，过往支持深圳楼市的加杠杆需求，金融、互联网、地产等行业过度繁荣带动下的高收入需求，都不会再重来了。目前看，深圳新房需求两级分化很明显，一是高价盘需求，表现在能够承受南山、福田等区域单价在8-10万元的换房需求，以及少部分投资需求，比如国庆期间部分香港居民北上深圳买房，南山区高价盘市场需求坚挺。

　　不过，考虑到二手房、公寓（产业类项目）等供应越来越多，高价新房住宅市场越来越小众了，未来只占全部供应的不到20%。新房需求主力还是刚需，比如城市外围3-4万元单价、总价在300-400万元的新房将继续备受追捧，再比如公寓类需求异军突起。近年来，总价在200万左右的公寓类项目销售良好，占到了新房住宅供应的40%。2018年以来，去杠杆和虚拟市场（金融、地产、互联网）降温后，加上实体经济回落，刚需收入探不上高房价，转向总价可控的公寓项目。9月深圳入市的13个项目中，5个项目是公寓类项目。国庆期间，根据安居客统计，深圳新项目来电量环比上升11%，总价控制在300-400万的外围新盘和价位更低公寓来电量更多。

　　4

　　二手房市场，调涨挂牌价不可持续

　　二手房市场方面，9月份量价齐升。首先是挂牌量上升。当前，房价上涨趋缓、融资受限，2015-2017年楼市火爆时泛起的投资需求，纷纷放盘售卖。先行示范区利好下，当前44%的业主上调房源挂牌价格，比年初增加了15个百分点，其中40%的涨价房源调涨幅度在5%以内，25%的涨幅在5%-10%。由于区位和价位的选择面广，很多房产业主持有超过2年（税费较低），加上市场预期好转，9月二手房成交回升。截止9月29日，9月深圳二手住房成交6817套，环比上月全月（31天）上升了2.1%，同比上升37.7%，全月成交将超过7000套。

　　笔者认为，在购买力受限的情况下（逻辑如上），加上新房、公寓等产品竞争，再考虑到税费的因素，二手房价格反弹、挂牌价上调难以持续。目前，仍有30%多的房源下调挂牌价。10月份，预计二手住房成交还会保持在7000套的冷热分水岭上方，保持相对热度。总的来看，刚刚过去的国庆长假，深圳楼市低调沉稳，先行示范区的规划利好，并未带来楼市的火爆、并未导致投资炒作泛滥，这是个好消息，弱势反弹这是多方可以接受的市场。

　　5

　　相互竞争的市场新逻辑

　　未来，新房、二手房、公寓，以及临深区域，这几块将形成相互竞争或局部竞争的关系。2015-2017年交易的新房陆续进入市场，它们的优势就是免增值税，量大且价位和区位选择面广，将对新房定价形成制约。再加上，开发商融资紧缩、政府限价，新房定价越来越趋于理性，这将反过来也将制约二手住房定价。另外，公寓和临深将分流很大一部分刚需，加上政府坚持限价政策，投资需求越来越索然无味，住宅市场越来越趋向于换房主导了。

　　来源为金融界财经频道的作品，均为版权作品，未经书面授权禁止任何媒体转载，否则视为侵权！