恒大物业递交港股IPO资料：或成物业股募资王

在管面积2.69亿平米，上半年毛利率大增15.1%。

作者｜苍穹

据IPO早知道消息，恒大物业集团有限公司（以下简称“恒大物业”）于9月29日向港交所递交招股书，华泰国际、UBS、农银国际、建银国际、中信证券(行情600030,诊股)及海通国际担任联席保荐人，标志恒大物管上市迈出实质性的一步。

今年7月底，恒大即已宣布分拆物业管理公司上市的计划；8月中旬，恒大又为物业板块引入华泰国际大湾区有限公司、华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、云峰基金、腾讯、农银国际、中信等14家战略投资者，涉及总交易金额约为235亿港元，投后估值突破750亿港元。

IPO早知道此前曾报道，本次恒大物业募集资金为10亿至20亿美元（约合69.8-139.6亿元）。鉴于碧桂园服务及中海物业采用介绍上市，目前物业股最高募资额为保利物业的48.3亿元，恒大物业的这一募资额将创物业公司之最。

恒大物业股权结构（来源：招股书）

招股书披露，上市前恒大通过全资子公司CEG控制恒大物业71.939%的股权。

进击中的规模巨头

恒大物业的历史可追溯至1997年，受惠于恒大急速扩展，现已成为中国最大、增长最快的综合物业管理服务提供商之一。作为全方位的物业管理人，恒大物业管理多元化的物业组合，其中包括中高端住宅物业、商用物业、主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校。

于往绩记录期，恒大物业总在管面积稳定增长，2017-2019年分别为1.38亿平方米、1.85亿平方米及2.38亿平方米，复合年增长率为31.3%；同期物业百强在管面积均值由31.6百万平方米增至42.8百万平方米，复合年增长率为16.4%。

截至2020年6月30日，恒大物业已订约为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及╱或社区增值服务，覆盖22个省、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约为2.54亿平方米而签约面积为5.13亿平方米，服务近二百万个家庭。于最后实际可行日期，恒大物业总签约面积为5.27亿平方米，而在管面积为2.69亿平方米。

同既有上市公司相比，恒大物业的规模也不遑多让。根据各家上市物企半年报，上半年在管面积超过3亿平米的有彩生活（01778.HK）、雅生活（03319.HK）、碧桂园服务、保利物业（06049.HK ）四家，第五名绿城服务则只有2.3亿平米，也即一旦成功上市，单就在管面积而言恒大物业即能跻身行业TOP5。

物业上市公司TOP5在管面积（来源：各公司半年报整理）

恒大物业显然并不满足于此，其于2020年6月成立外部业务开发团队，由此开展一系列收购行动。迄今为止，恒大物业以订立协议收购五家区域物业管理公司，总在管面积为7.72百万平方米，均由独立第三方物业开发商开发。

本次募资所得款用途中，“战略收购及投资”位列第一项，足见恒大物业外拓的决心。恒大物业表示，计划对外拓展更多其他物业项目，包括写字楼、商业综合体、医院、学校、产业园、政府办公大楼、公服设施等，进一步丰富物业管理类型。

营收、利润高增长

地产步入白银时代，物业管理的重要性逐步凸显，年初疫情进一步深挖其的价值。中指院数据显示，物业百强企业的营收均值由2015年的5.41亿元增至2019年的10.40亿元，复合年增长率为17.8%。

基于庞大的体量，恒大物业过往的财务业绩亦是亮眼。于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月，恒大物业的收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元及45.64亿元；同期净利润分别为1.07亿元、2.39亿元、9.31亿元及11.48亿元。

恒大物业收入结构（来源：招股书）

特别地，归因于业务增长的规模效应、高收费项目比例增加及持续成本管控，恒大物业的毛利率由2017年的9.8%增至2019年的23.9%。而在2020上半年其毛利率高达38.1%，较2019年同期的23.0%增加5.1个百分点，除上述因素之外，同地方政府为应对COVID-19疫情给予的社会保险供款扣减或宽免亦有很大关系。

当下恒大物业主要从物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三条业务线产生收入，其中物业管理服务贡献率以六成占据主导地位，但社区增值服务贡献率逐步加大，2020上半年其的收入贡献达到11.1%。

中指研究院数据显示，截至2019年12月31日或截至该日止年度，恒大物业位列物业百强企业总收入、总毛利及总净利润第三，而在2017年至2019年，其净利润以195.5%复合年增长率排在中国物业服务TOP20最高。

但也应看到，恒大物业当期极度依赖控股股东恒大。以2020上半年为例，其来自关联方的在管面积为2.53亿平方米，物业管理服务收入关联方占比则高达99.3%；恒大亦是其单一最大客户，今年前6月为其贡献收入15.97亿元，占其总收入的35.0%。

恒大物业关联方依赖（来源：招股书）