中国房地产泡沫是否到了破裂的边缘？

　　纵观近几百年人类历史，我们发现只要是泡沫就一定会破裂，区别在于什么时候破裂、破裂的后果有多严重以及这个后果由谁来承担。至于目前中国的房地产泡沫是否到了要破裂的边缘，我们在这里做一个综合性分析。

　　一、从购房者行为和杠杆程度看，中国部分城市房地产泡沫已经具备破裂的土壤

　　回顾20世纪90年代初日本房地产泡沫和2012年温州房地产泡沫破裂前购房者行为，我们发现两起事件中购房者都出现了透支购买力、利用高杠杆进行投机现象。

　　再看近两年我国房地产市场购房者行为，房地产价格上涨强化了购房者的预期，带来大量投资和投机性买房，六个钱包、消费贷、首付贷等各种高杠杆投向房地产，其后果是杭州、厦门、深圳、珠海、南京、合肥等城市的居民资金杠杆率已经超过120%，杭州、厦门、温州、海口、深圳、珠海、广州、南京、上海、合肥等城市的住户杠杆率已经超过60%。

　　二、政策环境前所未有紧缩，中国房地产泡沫已经出现了破裂的加速器

　　首先，对购房者来说：近日央行多次点名房地产，限制违规资金流入房地产，并严查首付贷，杭州、苏州、广州、大连、合肥、南京、成都、青岛、武汉和西安等地也传来房贷利率上调消息。

　　其次，对房地产企业来说：4月份政治局会议后房地产融资政策转为收紧，郭树清陆家嘴(行情600663,诊股)论坛讲话提到房地产“过度金融化”，央行开始对楼市“输血”违规渠道围堵补漏。6月份以来，境内债、ABS、信托、美元债、银行理财和委托贷款等都在不同程度上进行了政策收紧。另外，银保监会、各地银保监局及分局严查银行信贷违规流入房地产。

　　由于2019年下半年房地产企业进入偿债高峰期，95家房地产重点企业的到期债券为1706亿元，再加上融资环境的恶化，预计部分中小型房企信用风险提升，地产行业的融资压力将进一步加大。

　　三、从经济环境看，经济形势的下滑将使得房地产需求层面后续动力不足

　　第一，贸易摩擦不断反复和升级；第二，移动互联网经济的退潮，5G技术应用端的滞后导致经济缺乏新的增长点；第三，房地产泡沫对实体经济的虹吸效应，这三大因素导致国内经济增速下滑，企业裁员的新闻也是频频见诸报端，不但覆盖了魅族、三星、铃木这样的实体企业，还包括2018年下半年以来京东、百度、阿里、网易、腾讯、知乎等互联网企业裁员寒潮。

　　国内经济增速放缓和失业率提升的结果是将会影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还。

　　四、警惕重大突发因素成为房地产泡沫破裂导火索

　　人民币汇率持续贬值、贸易战不断升级以及香城事件后续恶化都会导致资本外逃，成为房地产泡沫破裂的导火索。

　　另外，仅2019年上半年，内地房地产企业海外发债规模就达到了2930亿元，人民币汇率持续贬值将会加大这些企业本金偿还压力。

　　五、从城镇化和人口因素来看，我国经济发达地区房地产泡沫还不具备破裂的人口基础

　　20世纪90年代初日本房地产泡沫破裂前夕，其城市化率达到了77.37%，老龄化率达到了12.1%。

　　2018年中国城镇化率已经达到59.58%，和日本当年数据相比仍有一定的空间，另外我国各省市城镇化率区域差距大，如安徽城镇化率只有54.69%，而广东城镇化率为70.7%，江苏城镇化率为69.61%，浙江城镇化率为68.9%，福建城镇化率为65.8%。从这个数据看，我国经济发达省份城镇化进程尚有一定空间。

　　再看人口因素，2018年，我国老龄化率为11.9%，已经接近当年日本的老龄化率。但是我国第三次人口生育高峰出现在1981-1989年期间，目前这部分人群年龄分布在30-38岁期间。而根据我国购房群体年龄分布数据，一、二线城市购房客户中35-50岁年龄群体所占比重高达40%以上，其中深圳购房者年龄在31岁以上的人群所占比重高达70%以上，因此从人口因素来看，我国房地产泡沫破灭尚不具备群众基础。

　　最后从人口迁移来看，北京、上海、深圳、广州、南京、厦门、杭州、长沙、武汉等城市常住人口数量仍然保持上升态势。

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