齐俊杰：开发商的噩梦来了！三道红线导致无米下锅

开发商的噩梦来了！三道红线导致无米下锅

昨天地产圈传来重磅消息，说央行和住建部正在召集部分开发商，今天开始进京面谈，涉及房企的融资问题，这就让上周一条可怕的传言，几乎坐实。

上周市场一直在传言，说监管准备持续收紧地产开发商的融资，为融资设置了三大红线，1剔除掉预收款后，资产负债率达到70%，2净负债率大于100%，3现金短债比小于1倍，也就是说，你越是缺钱，就越是不让你融资，超过这三条红线的，都会对融资形成限制。在三条红线之下，还设置了红橙黄绿四条线，红色线是3大红线，全都不符合的，接下来不能再增加有息负债，也就是借新还旧基本没戏了。橙色线，踩到两条红线的，有息负债规模年增速不能超过5%，黄色线也就是只踩到一条红线，有息负债规模年增速不超过10%，而绿色线，也就是说三大红线全都没中，都及格了，有息负债规模年增速也不能超过15%。

根据这个消息，再加上周末银保监会主席郭树清的表态，称房地产就是规模最大的灰犀牛，一切就都变得清晰了，现在就是要控制有息负债增长，也就是说给房地产行业去杠杆。根据某研究机构的数据统计，目前已经有50多家房地产企业，同时踩到了3大红线，也就是说接下来，将被严格限制融资规模。其中就包括了著名的恒大，富力，融创，绿地，首开，泛海，苏高新，华夏幸福(行情600340,诊股)等等知名企业，而同时踩到两条红线的基本上超过100家开发商，也有金茂，首创，阳光城(行情000671,诊股)，格力地产(行情600185,诊股)等等，全国最知名的地产企业几乎一网打尽。

那么也就意味着，今年下半年，绝大多数开发商的融资规模，都会被限制在了增长5%以内，这显然是远远不够的，因为今年下半年，房企的债券融资偿还将迎来年内最高峰，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长了58%。8月和11月，这两个月集中到期的债券数量最多，万科、绿地为首的14家房企今年到期债务规模已经超过100亿元。

消息一出，很多开发商就通过不同渠道哭诉，说这个标准太严格了，几乎让自己无米下锅，眼看债务到期却没办法融资，那就只能够增加债务违约的风险。不过也有消息说，这三条红线，可能只在一个小范围内先试点，暂时不会全面推开。比如最近要约谈的这些房企，应该是没跑了。要不要全面推开，恐怕还得等约谈之后，监管部门的反应。老齐认为至少3条红线全都踩到的这50多家房企，肯定是重点打击对象。即便要试点，他们肯定也是首当其冲。

债务洪峰到来，自己融资又被限制，连利息都付不起了，那么你想房企会干什么？他们此时通常只有3招，

第一，就是变卖资产，给一些投资机构，或者把自己的资产卖给其他的竞争对手，就像当年万达卖给融创和富力一样，甩掉包袱，断臂求生。在房产圈这叫做资产处置，是最赚钱的业务，大的开发商就等着这时候捞一笔呢，而对于这些资金困难的企业来说，资产处置也是最为快速的回款方法。但劣势是价格会被压得很低很低。比如当年华夏幸福卖身给万科，32亿万科就吃下来10块盖好房子的环京土地，这基本就是一个土地价格。华夏幸福血亏。

第二，低价卖房，快速回款，为了不引起楼闹，通常开发商都不会大张旗鼓的宣传，只是通过中介快速推特价房，所以看起来广告上的楼盘价格没有变，但其实房价已经优惠了很多。下半年这种捡漏房会越来越多。如果要买房的朋友，可以多加几个房产中介的微信。如果你要能全款买，很多房子的优惠力度会更大。特别是在偿债高峰月，和年报月，8月基本已经过去了，也就是说11月和12月，一些新盘会有很大的促销力度。

第三，彻底准备赖账，一些债务会暴雷，以信托最为严重，大量债务会逾期，甚至干脆走向破产，有的开发商甚至还会跑路，所以这个也给我们提个醒，即便你非得买房，还要买新房，最好选择一些较大的开发商的现房项目，期房这个东西，可能有点麻烦，你想开发商都这么缺钱了，这房子质量估计也很难保证，而且还有可能烂尾，比如之前，经常做院子产品的某禾就因为资金链断了，400亿债务逾期，搞的房子迟迟无法交付。另外就是一些信托理财，特别是投向房地产方向的，千万不要再买了，估计后几个月这种雷不会少。之前看起来很安全，其实都是借新还旧，而且每次还得多借一些，才能还得上利息，现在融资被限制了，这个游戏也就玩不下去了。那只能买信托和理财的人自负盈亏。以前P2P给信托和理财挡了不少的雷，现在P2P基本全军覆没了，接下来就该这部分投资者倒霉了。所以老齐一直都在劝大家，不要投信托理财了，特别是房地产方向的，未来非常危险。这种事只能提前防范，一旦出了事就真没办法了。

这个跟股市不一样，股市如果你投的指数，只有波动的风险，他不会让你全军覆没，一直拿着终究可以赚钱的，而这些固收，如果投不好，无论你之前赚了多少，只要折一次可就是全军覆没，所以一定要考虑清楚。

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