【统计】2020年上半年商业地产大宗交易网签案例

说明：①本榜单中的大宗交易不计入企业公告及媒体公开报道的收并购案例，仅限网签交易备案的大宗交易案例②本榜单中大宗交易成交金额最低限额为1亿元

据同策研究院监测，上海2020年上半年商业地产1亿元以上大宗交易共12宗，交易总额约145.96亿元。从物业类型来看，12宗交易中包含8宗办公写字楼，4宗商铺，写字楼占比达2/3，写字楼仍然是最热门的商业投资类型。从项目地址来看，成交物业地理位置超级优越（含办公楼和购物中心），行政分布集中在黄浦区、闵行区、长宁区、浦东新区等城市核心商务区或新兴商务区，地段优越的核心资产转让活跃度更高。从成交金额来看，上海最大的一笔大宗交易为绿地外滩中心超60亿办公楼交易，成交均价高达9万元/平米。

据同策研究院监测，北京2020年上半年商业地产1亿元以上大宗交易共10宗，交易总额约99.37亿元。从物业类型来看，10宗交易中包含4宗办公写字楼，6宗商铺。从项目地址来看，成交物业行政分布集中在丰台区、海淀区、朝阳区等北京中心城区热门地段的优质物业（含办公楼和购物中心），以及新兴商务区通州区。值得关注的是，通州区上半年成交两宗大额交易，其中一宗大额交易是位于通州区运河核心板块的明星项目——成大中心，一季度一次性成交990套，建筑总面积超9万方，成交金额超41亿元，也是北京总价最大的一笔大宗交易。通州区作为北京的副中心、高速发展中的一线城市核心商务区投资潜力巨大。

从城市来看，上海市场大宗交易宗数和交易总额都略领先于北京市场。但整体来看，2020年上半年上海和北京均受疫情影响较大，大宗商品交易低迷。统计显示，2020年第一季度，内地房地产投资市场大宗交易成交总额为708亿元，其中上海大宗交易环比下降明显， 创近三年最低，二季度北京大宗交易市场同样表现平淡。

一方面，商业零售市场是受到疫情冲击较为严重的领域之一，电影院、娱乐场所、培训机构等无法营业，经营性数据指标都处于历史最低点，疫情前经营能力弱的购物中心濒临资金链断裂的风险。疫情导致商场购物中心能否复苏不确定性增强，机构投资者持币观望的情绪较浓。

另一方面，受疫情影响，开发商因现金流紧张采用弃卒保帅的紧缩战略，一些房企已经挂出或计划出售包括写字楼、酒店、购物中心等在内的旗下大宗商业资产，以改善企业资金链状况，所以市场上的热钱并不多。并且受到疫情冲击，外资PE被拦截在国门之外，内资主导交易市场，而2019年收并购的大宗交易中外资是主力部队，这也导致今年的大宗交易成绩平平的重要原因。

然而危中有机，有资金实力的资方同时也迎来了“捡漏”“抄底”的好时机。二季度以来，随着金融端宽松政策的调整，国家需要尽快恢复市场经济，市场上热钱逐渐增多。并且伴随着国外疫情的逐渐控制，外资的参与度会逐渐提升，而受到疫情冲击的商业地产并没有完全恢复过来，为投资赢得宝贵的“时间差”。

那么，哪些商业地产项目未来一段时间可以被抄底？我们认为以下四种类型：核心城市优质地段经营能力弱的购物中心、因战略调整挂牌出售的房企资产包项目、酒店类的不良资产、核心城市优质地段抗风险能力强的办公物业是未来投资机构需要关注的重点。