深圳房地产调控趋紧 调整商品住房限购年限

7月15日上午，深圳市住房和建设局等8个部门联合发布《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），从调整商品住房限购年限、实施差别化住房信贷措施等多个方面进行了调控。总体来看，调控政策趋于收紧。

本次调控政策中最受关注的是调整商品住房限购年限。《通知》明确，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在深圳市落户满3年，且能提供购房之日前在深圳连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在深圳连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

为了遏制投机，《通知》完善了差别化住房信贷措施。在国家统一的信贷政策基础上，根据深圳市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定深圳市个人住房贷款利率加点下限。

根据中国人民银行有关规定，经深圳市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作出了三个方面要求：购房人家庭名下在深圳无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在深圳无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；购房人家庭名下在深圳拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

对于何为普通住房，《通知》也细化了相关标准。享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含本数）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

《通知》提出，将发挥税收调控作用。更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

在加强热点楼盘销售管理方面，《通知》明确对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在深圳缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

在加大二手住房交易信息公开力度方面，《通知》明确将及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向深圳市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，深圳此次出台政策是严格落实“房住不炒”和“一城一策”的重要举措，以保持市场平稳发展。本次调控政策最关键的调整在于“调整商品住房限购年限”，明确规定户籍人口必须落户满3年同时有社保缴纳记录才能购房，精准打击了落户“炒房”。另外，本次楼市调控政策并未对居民购房套数作出进一步限制，有助于深圳本地正常购房需求稳步释放。（经济日报-中国经济网记者 杨阳腾）