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易宪容:中国房地产市场的焦虑

2019-04-01 12:55:25来源:金融界网站

  尽管今年的政府工作报告刻意降低房地产市场的热度,希望媒体及民众不要过度关注房地产市场,所以政府工作报告关于房地产市场的文字也是历年来最少的。希望以此来只做不说,转移整个市场及社会的视线。但是,市场及媒体则不是这样,两会之后,关于各种房地产市场的信息满天飞。

  或者说,两会之后,国内房地产市场的信息来了一个大转变。比如,一方面,一些热点城市楼市调控纷纷启动,有人说是微调引发过度解读,从而让地方政府出来说这是谣言,先后出来辟谣;另一方面,个别城市出现了土地市场和买房热情小幅度回温现象,甚至于一些媒体说是这是国内房地产市场出现小阳春,认为这是国内房地产市场整体回温的迹象。更为重要是由于人大说正准备征收房地产税立法,许多著名的人物纷纷出现反对征收房地产税立法,纷纷认为中国征收房地产税没有理由。关于征收房地产税真正的讨论还没有开始,就已经炒翻了天,已经把对房地产市场的焦虑推向到了极端。

  其实,国人对房地产市场的焦虑主要表现为几个方面。一是一线城市及二线热点城市住房条件比较差的居民,他们希望房地产市场能够回归理性,能够让他们有一个合适的家,因为,对他们来说,这些城市的房价实在太高,就他们的收入水平来说,根本没有能力进入这些城市的房地产市场,他们希望政府的房地产市场能够真正回到“只住不炒”的位上去。所以,他们担心如果当前房地产市场的调控政策放松,而让这些城市的房价继续快速上涨,从而让他们进入房地产市场的梦更为遥远。特别是政府稳房价的调控政策,让整个国内房地产市场价格只是上涨,从来没有向下调整过,可能这是他们最为焦虑的地方。

  二是一线城市及二线热点城市住房条件较好,持有较多的住房的权贵、少数社会精英、这些城市的原住民、城市炒房者等。他们是中国这几十年房地产繁荣最大受益者。他们天天在唱好这些城市的房价,认为这些城市的房价是永远不落的太阳。事实上,政府的房地产调控政策也确实暂时把市场经济法则打败。所以,他们的焦虑就在于这个市场经济铁律暂时失败的市场是不是能够这样持续下去,所以他们最为焦虑的就是政府某一项房地产政策出台改变目前这种现状。因为中国的房地产市场完全是政策市。政策变化肯定会导致整个房地产市场重大利益关系调整。所以,政府说要立法征收房地产税,立即就有著名的经济学家出来捣浆糊,把简单的事情捣得越来越复杂,让整个社会不得就里,让重大的房地产政策不得出台,以此来阻止房地产市场的重大利益关系调整。

  三是政府的焦虑。无论是中央政府还是地方政府都是如此。因为,根据当前中国的房价测算,中国房地产市场的总市值达到68万亿美元,已经远大于美国、欧盟、日本三个最为发达地方的总和(三者也只有60万亿美元),这就如当年日本的东京的住房价格总值大于整个美国一样。中国的房地产市场泡沫之大肯定是无可复加。特别是经过近几年来房地产政策调控,让全国的房价普遍上涨一轮,让房地产市场的债务传导到三四线城市弱势的居民甚至于部分农民身上。在这种情况下,国内房地产市场价格任何向下波动,都会给中国经济带来极大风险。

  所以,这几年来政府的房地产市场调控政策,既不想让当前的房地产市场价格再快速上涨,也不让当前许多城市过高的房价不能跌下来。试想,这样完全相悖的房地产调控政策目标,在任何一个市场经济条件下都是不可能发生的事情,但是在中国则是大行其道。当然,从政府的统计数据来看,政府的调控目标是达到,但地方政府人为操纵市场的价格,可以让快速上涨的房价在统计口径中消失,这肯定会让中央政府焦虑。所以,两会之后各地方政府希望借助于“一城一策”让当地的房地产市场调控政策松绑,但很多地方只能是风声大,雨点小。中央政府是不会允许各地房价再快速上涨的。

  对于地方政府来说,其最大的焦虑就在于如何让地方的土地财政极大化。2018年国内地方政府创了6.5万亿元土地财政的历史记录,让不少地方政府的债务问题得到一定程度上的缓解。但是地方政府的土地财政是一个无底洞。不要说地方政府土地财政增加到6.5万亿元,就是增加到65万亿元,地方政府肯定也会觉得不多。因为国有的土地、全国人民的财富变为地方政府所有(在这时就没有人出来说,土地是国有了),何乐不快点卖?

  当然,对于这些房地产市场的焦虑,房地产开发商只能是闷声发大财了。国内的房地产企业越来越集中及强大,其利润水平越来越好。

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