李超：房贷新规 影响几何？

核心观点

房贷集中度新规落地，符合长效机制，旨在防范风险、平稳发展，对房企、银行和地产市场的结构性影响大于整体。

房贷新规落地，限额管理房贷

2020年末，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制：

1、综合考虑银行的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，要求集中度不得超过相应限额。

2、对超过上限的机构设置过渡期，2020年12月末，超出管理要求2个百分点以内的，业务调整过渡期为2年；超出2个百分点及以上的，过渡期为4年。

本次房贷新规旨在降低房地产贷款集中带来的潜在系统性金融风险，增强银行对地产市场波动的抵御能力，优化银行业信贷结构，辅助房地产市场平稳发展。

政策一脉相承，符合长效机制

当前，我国牢牢坚持房住不炒的地产政策定位，全面落实房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。其中，建立房地产金融审慎管理制度和开展房地产市场调控评价考核工作是重要部分。我们认为，本次房贷集中度新规与现有政策思路一脉相承，符合长效机制，与此前出台的“三道红线”新规相似，旨在通过金融机构约束房企的融资行为，保持信贷增速合理平稳增长，降低房地产金融化带来的潜在风险，同时限额信贷管理也有助于稳定市场主体的长期预期，促进房市平稳发展。

新规影响几何？结构大于整体！

房贷新规落地影响如何？我们认为对企业、银行和地产市场的结构性影响更大。

房企：新规扰动有限，融资结构变化。房企的融资方式主要有信贷、自筹和销售回款，2020年1-11月房地产开发资金中信贷占比不足14.2%，自筹和销售回款占比较大，新规会扰动房企贷款，考虑存在信用分层问题，中小房企贷款可能难度提升，导致房企可能加速周转或通过债券等方式融资，整体扰动有限，融资结构变化。

银行：降低风险敞口，防范金融风险。通过对房贷集中度占比限额管理，一方面限额可以降低单一银行房贷风险敞口，避免房贷不良率上升等因素产生较大冲击，有助于防范金融风险，降低地产市场波动对银行的冲击；另一方面，银行若想新增房贷，需先增加相应的其他贷款和资本予以配合，有助于优化银行贷款结构。

地产市场：影响相对间接，扰动相对有限。房贷新规对房企融资结构产生影响，房企自身可通过加速周转等方式应对，结合三道红线效果和过渡期安排，预计对房企融资的扰动是结构大于整体，因此对销售、投资、建工等数据扰动有限。我们预计房地产销售维持相对景气，土地和融资端压力可能导致房企重心向“被动再投资”的预售待竣工领域转移，施工平稳，土地财政依赖性和建安韧性对地产投资有支撑。

信贷结构调整，社融影响有限

预计新规对2021年信贷投放总量及社融的影响不大，主要影响信贷结构，有助于继续提高制造业信贷占比，房地产贷款占比将有所回落：1、新规对不达标银行设置了较长的过渡期，且比例考核的情况下，仅需房地产贷款投放速率低于总体贷款投放速率，因此更多的是影响银行信贷投放结构；2、2020年央行通过MPA考核等方式引导银行加大对制造业中长期信贷的投放比例，并强化对地产信贷投放的监管，意在加强资金支持实体经济，稳定就业。基本面改善，制造业资本开支需求有望提升，与本次新规相辅相成，有助于提高制造业信贷占比；3、个人按揭贷款也将受限，这对地产销售可能带来冲击，进而拖累M1增速。综上，我们维持2021年信贷、社融全年分别新增19万亿和31万亿的判断，增速分别为11%和10.9%。

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