谭浩俊：房价渐趋稳定 楼市调控需要进行策略调整

　　国家统计局16日发布了2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。初步测算，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和1.0%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.9%和3.9%，涨幅比上月分别回落0.8和0.5个百分点，均连续7个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.0%和4.1%，涨幅比上月分别回落0.7和0.5个百分点，均连续8个月相同或回落。

　　虽然一线城市房价涨幅出现了小幅反弹，但二、三线城市房价都出现了涨幅连续回落的现象。尤其是三线城市，已经连续8个月出现了涨幅相同或回落现象。就算一线城市房价涨幅出现反弹，也是在连续多月出现回落之后的小幅反弹，并没有影响房价整体稳定的格局。

　　事实也是，无论是一线城市房价涨幅出现小幅反弹还是二、三线城市涨幅连续相同或回落，从涨落的幅度来看，都是比较小的，也是渐趋稳定的。特别就具体城市来看，在70个大中城市中，10月份有50个城市新建商品房价环比上涨，但是，11月份只有44个出现上涨，减少了6个。这也进一步说明，房价确实朝着稳定有序的方向发展。而从近一段时间以来个别城市试图放松限售的情况来看，也在一定程度上说明房价确实已经进入到价格变局的阶段，一些地方开始试探着用放松限购限售来防止房价的下跌。

　　实际上，调控发展到今天，已经没有什么侥幸可言。特别是刚刚结束的中央经济工作会议，再度强调了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，更加明确地向市场传递信号，决策层是不可能容忍房价再继续上涨的。稳定房价，才是楼市调控的根本目标。只有各方共同努力，都朝着房价稳定的目标前行，楼市调控才能转向长效管理，开发商也好，居民也罢，才能都真正步入市场轨道，按照市场需求决定房价的高低，而不是受制于某一方。

　　要知道，住房作为商品，只能按照市场规律运行，由市场供求来决定房价的高低，而不是受制于某一方。而从这些年来的实际情况看，房价基本是被开发商所控制的，购房者根本没有话语权。也就是说，开发商决定怎样的价格，广大居民就只能接受这样的价格，甚至在住房预售以后，还可以通过打官司来按照开发商需要的价格执行。显然，这样的房价是畸形的，也是扭曲的，是损害广大居民利益的。因此，必须通过调控，稳定好房价。在此基础上，规范已经被扭曲的房价关系，把房价能够与市场供求关系真正建立起来，让房价能够按照市场需求变化，从而真正形成市场决定房价变化的格局。

　　由于房价已经逐步进入到稳定状态，且稳定的趋势越来越明朗。尤其是三四线城市，也出现了连续多月房价涨幅回落的现象。在这样的情况下，楼市调控策略也可以做适度调整，没有必要继续用强势的调控手段，将房价与市场的关系继续弄得那么紧张，而应当将重点放在开发商和炒房客身上，通过金融手段倒逼开发商降价售房。一旦开发商不再死杠房价，并选择主动降价售房，那么，房价的稳定性会进一步增强。

　　那么，如何才能倒逼开发商主动降价住房呢？有关方面是否可以把信贷手段与开发商降价售房结合起来，凡是主动降价的，可以适当增加信贷资金。降得越多，提供的信贷资金就越多。反之，则坚决控制好信贷笼头，决不放水。必要时，还要抽水。一旦形成这样的机制，开发商就可能不敢再死杠房价。如果开发商不死杠房价了，房价也出现温和下降了，炒房客也就越来越紧张了，就会跟着一起抛售，从而形成房价的进一步稳定下降、温和下降。房价持续稳定了，就能够用更多的长效管理手段，推动房价的进一步稳定，推动市场的稳定，而不是总用调控把房价的涨跌之弦绷得那么紧。

　　从总体上讲，目前的房价是比较稳定的，发展的趋势也是比较好的。调控政策不需要继续从紧，调控手段也可以更加灵活。尤其是因城施策工作，可以进一步强化，让地方具有更大的自主权。因为，面对房价的稳定，地方也不敢轻易放任房价上涨。否则，也会遇到很多矛盾。真的想放松调控，但能够保证房价稳定的，也可以尝试，未必需要“齐步走”。否则，就无法真正从调控走向长效管理。判断地方对待楼市的态度，只看房价稳定，而不看其他方面。只要能够保证房价稳定，地方就可以尝试放松调控。否则，责任自负。

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