物业管理条例 关乎千家万户！丨普法学新规 法律专家告诉你重大变化

近年来，小区治理中纠纷案件层出不穷，呈上升趋势，“失控的物业”“失控的业主委员会”频频出现……减少物业矛盾纠纷，依法依规处理小区治理中的重大问题，是制订《吉林省物业管理条例》（以下简称《条例》）的初衷和目的。

7月31日，《条例》施行在即，深度参与《条例》起草的北京市京典律师事务所潘宏欣律师，从法律层面揭开了《条例》的“面纱”，解析诸多亮点。

亮点一、把好业委会“入门关” 强化党对物业管理的领导

条例明确规定，构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系；赋予街道办事处、乡镇人民政府对本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理权、行政处罚实施权；推动业委会、物业企业成立党组织；把好业委会“入口关”，让党员在业委会中发挥主导作用。《条例》第四十二条规定，业委会中党员应当占多数，这在全国是首创。

亮点二、设立物业管理委员会制度

长期以来，由于业主参与意识不强、成立程序复杂、人选缺乏把关、自我组织能力弱等导致业委会成立数量少、比例低。

为弥补小区管理主体缺位和业主权利无法充分有效行使，《条例》规定不具备成立业主大会条件、业委会组织缺失时，由街镇政府组建成立物业管理委员会，临时行使业委会相关职责，推动成立业主大会、业委会。

亮点三、承接查验“不走过场”

一直以来，前期物业的承接查验流于形式、“走过场”。随着时间的推移，建设单位撤场，共有部分的质量问题成为物业纠纷中棘手的问题。

为此，《条例》建立了物业共有部分与共用设施的承接查验制度、备案制度和资料移交制度。

《条例》第六十七条、一百二十一条规定，建设单位与前期物业服务人应当在街镇政府的指导和监督下，对物业的共有部分进行查验，建设单位应对存在问题进行整改，未进行整改的，街镇政府应责令其在三十日内予以整改，逾期未整改的由街镇给予行政处罚。

亮点四、防止出现“弃管”小区

针对物业公司不负责任，对小区随意弃管的问题，《条例》第八十四条、第一百二十一条规定，物业服务合同终止前，原物业服务人不得擅自退出物业管理区域，停止物业服务。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，违反规定的，由街镇政府给予行政处罚。

亮点五、设立物业企业“红黑榜”

国家行政审批制度改革后，物业服务企业资质审批也随之取消，行政监管缺乏必要的抓手，导致一些不符合条件的物业服务企业进入市场，扰乱正常的市场秩序。立法过程中，业主普遍反映物业服务企业服务质量差、管理不规范。

针对上述问题，《条例》第一百条规定，县级以上人民政府物业行政主管部门应当建立健全物业服务信用档案；第一百零一条规定，建设单位在前期物业招标文件中，应当将物业服务企业的信用评价作为评标标准。业主、业主委员会在选聘物业服务企业时，应当将物业服务企业的信用评价作为参考。

亮点六、不交房屋“养老钱” 交易受限制

建立住宅物业专项维修资金，是建筑物的“养老钱”，是保证全体业主共同利益的基础之一。

《条例》第九十七条第三款规定，业主申请房屋转让、抵押时，应当向房屋交易管理部门提供已足额交存专项维修资金的相关凭证。

可以说，《条例》内容凝聚了社会各界的智慧和心血，在党委领导、人大主导、政府配合、社会参与的科学立法、民主立法工作格局下，使条例真正立得住、行得通、真管用，回应社会关切，保障广大业主的合法权益。

中国吉林网 吉刻APP记者 陈志文 高畅 文/摄影 冯云鹏/制作