TOP50房企10年融资路：有钱才是老大！

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横向对比

整体来看，随着时间推进，TOP50房企几乎每一家的融资额度都在增加，说明房地产行业的资金流入情况再持续地增加。

图：2010-2020中期TOP50房企融资规模总额

从50家房企融资总规模逐年上涨也可以印证这一点，我们可以看出，2010-2014年虽然有增长但是增速较缓，2014年开始房企融资规模大幅增长，主要由于2014年宏观经济下行严重，国家出台政策刺激房地产，政策面开始放宽，地产限购也开始放松，大量资金开始流入房地产行业。

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纵向对比

从房企角度来看，“强者愈强”恒大自2013年开始融资规模稳居榜首，2019年融资规模达5348亿元，2020年中期超2600亿元，远超其他品牌房企。拉长时间线，我们发现，有些房企崛起有些房企已掉队，我们截取2010年与2020年中期TOP14房企融资规模排行来做个对比。

△2020年每家房企融资额度相对2010年都是倍数增加

2010年上榜的14家房企其中有6家品牌已从2020年榜单上消失，占比约42%，保利也从龙头老大的位置降为第三名，华润置地从第四名降至第十名等。而恒大、华侨城、碧桂园、融创都有不同程度的上涨。

房地产行业是资金密集型企业，融资能力几乎能代表房企的真正实力，从融资规模来看，我们基本也能看出房地产行业中品牌房企已经大换血。而恒大、碧桂园、融创为什么能够实现逆袭？十年间，这三家房企发生了哪些变化？今天给大家做个解读：

典型房企分析？

碧桂园

一路狂奔高周转

2010年碧桂园销售金额为329亿元，这一年是碧桂园布局全国的第4年，公司在全国的项目已经从2006年的23个增长到84个，彼时落子三四线城市是碧桂园典型的拓展策略。在这一年公司融资规模114亿元，比2009年减少了7亿元。

图：2010-2020年中期碧桂园规模增长与融资情况

随着碧桂园10年来销售规模的一路狂奔，其每年的融资规模也随之走高。2015年公司融资规模快速增长至535亿元，同比增长134%，当年新增土地储备近2000万方，大量的投资，为第二年销售金额的大增埋下了伏笔，2016年公司销售金额突破3000亿元。2019年公司销售金额7751亿元，当年融资金额也高达1500亿元。毋庸置疑，碧桂园如今的销售规模与其融资能力密不可分。

图：2010年-2020年碧桂园销售金额及销售金额增速

当然碧桂园的融资能力不仅体现在融资的规模上，融资成本的不断走低也体现出了其良好的融资能力，2010年公司加权平均融资成本高达8.46%，而当期富力地产的融资成本是5.3%，10年后公司加权融资成本已下降至6.34%，低于富力地产6.6%。

表：2007年-2016年中期碧桂园10亿以上融资活动现金流入及加权平均融资成本情况

资金是房企的血液，可以说，正是因为公司融资能力的不断提升，才成就了公司的规模。但凡事有两面性，2020年中期公司资产负债率高达88%，在行业中属较高水平。

恒大

花钱流水买买买

2010年恒大销售金额为527亿元，成功迈进500亿军团。而其销售面积也在2009年581万平方米的基础上，增至831万平方米。这一年是恒大实施“规模 + 品牌”的发展战略的第四年，从广州走向全国，公司战略性进入上海、天津等120个城市，拥有项目200多个。2013年迎来跳跃式发展销售金额突破千亿元，随后每年销售业绩高速增长，2015年破2000亿元，2016年破3700亿元，2017年破5000亿元……在销售规模方面仅次于万科的房地产龙头企业，多年销售面积排名第一，销售金额排名靠前。

图：2010-2020年中期恒大规模增长与融资情况

随着销售规模的势如破竹，融资规模同样增速惊人，2013年公司融资规模快速增长至744亿元，同比增长177%，随后每年规模几乎都是成倍上涨，到了2017年融资规模达5246亿元，而当年的销售金额是5131.6亿元，借的钱甚至超过其销售金额。

图：2010年-2020年恒大销售金额及销售金额增速

恒大的销售规模与其强悍的融资能力密不可分，而融得的钱几乎都花在了买买买上。2009年开始，恒大土地储备跃居全国第一并保持至今，2011年，恒大土地储备突破一平亿方米，此后还仍然保持每年数千万平方米的速度持续购入土储，2013年存续比达到10年。激进的土地策略，使得恒大稳坐多年的老大哥宝座。

图：恒大历年土地储备及复合增长率

但在土地储备高调扩张的同时，无疑是大规模举债。随着经营规模的扩大，恒大近几年负债率以及负债金额也在不断攀升，永续债金额从2013年的250亿元，迅速攀升到2016年上半年的1160亿元，两年半时间增加了910亿元。除了有息负债高的吓人，恒大借钱利率也比同行高很多，2019年恒大借贷加权平均利率8.99%，而同期碧桂园为6.63%，万科仅为5.4%。据同策研究院监测，2020年前11月利率最高的四笔美元债均来自于恒大，成本高达11.5%-12%。

图：恒大历年负债总额及永续债融资金额

从1000亿到6000亿，恒大只用了6年时间。但核心财务指标却在不断恶化，销售净利率持续下降，到2016年上半年跌破10%，下滑到8%，较2015年底下降近5个百分点。近两年恒大用最大的决心和力度将有息负债降下来，2020年开始将把有息负债每年平均削减1500亿，到2022年要把总有息负债降到4000亿以下，这一举措将为恒大每年节省超百亿的利息费用。

融创

一入并购深似海

融创中国在业内被公认为营销能力很强的公司，崇尚狼性文化，善于高杠杆运作。2010年融创中国在香港上市，坚持在北京、重庆、天津、苏南区域的深耕，这一年融资金额仅50亿元。在销售金额上从2011年至2016年，公司每年都保持着一定的增长，但增速放缓，直到2016年公司销售业绩突然发力，增长率达到120.9%。随后连续3年销售额年增长约1000亿，2017年至2019年，融创中国合同销售金额分别为3620亿元、4608亿元和5562亿元，每年以超20%的强劲速度增长，全国房企销售金额排行榜中位居第四位，仅次于碧恒万。2016年的业绩爆发伴随着公司融资规模的大幅上涨，2016年融资规模从2015年的352亿元激增至1221亿元，同比上涨246%，随后每年都以超过千亿的规模融资。

图：2010-2020年中期碧桂园规模增长与融资情况

2015年是融创转型的关键年，该年融创由深耕核心城市战略转型为全国化，重点布局强二线城市。并且开启了扩张战略，加大了并购重组力度，先后通过多种方式，尝试并购多家房地产企业，成为行业内的“并购王”。从2011年至2016年，融创共完成29次收并购安排，涉及金额920亿元，截止2015年年底，融创土地储备货值达4427亿元，其中1/3来自招拍挂市场，其余2/3来自收购并购。

表：2011年-2016年融创中国历年项目收购金额及现金流补充情况

随着收购项目的增加，收购所用金额逐年增加，每年经营所产生的现金流基本无法覆盖收购所用资金，融创必须引入借贷资金以保证正常运营所需资金。因此，2016年无疑是融创中国的融资大年，融创借助借款、发行股票、永续债等渠道向外界大量吸收资金。

为支持公司规模化的发展策略，必须引入借贷资金来保证规模快速发展，与大型房企相比，融创中国的融资成本要较高，但是近年来随着债务结构的变化，融创加权平均实际利率已经在逐年下降。目前，融创中国加权平均实际利率，已经在6%以下。这主要是融创中国近年来，所引进资金的成本相对过去较低，用新融资替换了过去高成本融资，调整了负债结构。但从2011年-2016年融创中国资产负债率一路走高，至2016年达到87%，在房地产企业中属于较高水平，且该指标是未含其100亿的永续债。

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总结

过去十年，时代推动着地产行业一路狂奔，大部分房企都踩准了城市发展的红利，交出了漂亮的成绩单，但在高速增长的同时面临着资产负债率高于行业水平，有息负债的高企和成本的高居不下，不断侵蚀企业的利润，从恒大壮士断腕降负债的决心来看，降负债、降融资成本将是品牌房企近两三年的头等大事，如何找到促增长与降负债之间的平衡，显得尤为迫切。