聂梅生：政策能拖 人不能等 养老要趁早

　　聂梅生是全国工商联房地产商会的创会会长。在进入养老领域之前，她深耕房地产行业多年。2003年，聂梅生第一次注意到REITs（房地产信托基金）。五年后的金融风暴让这类持有型物业的抗风险属性被市场发现，她认为这是中国未来发展的方向。实际上，最近频频爆雷的长租公寓和养老公寓都归于此列，但从金融角度考虑，后者的收益更高。

　　当被问到为什么要开始研究养老时，聂梅生头脑清晰地飞快列出三点。首先，养老行业的底层资产也是房地产，关联性很强。更重要的是，中国老龄化的问题随着时间推移越发明显，提前布局是非常重要的。讲到最后一条时她笑了：“第三点是，我年纪也大了，该考虑养老问题了。”

　　提升全民健康水平、增多“活力老人”才是当务之急

　　金融界：最近政策面上提到了老龄化的问题，也强调了养老产业的重要性，现阶段我国的老龄化情况是怎样的？您对养老产业有没有什么可落地的建议？

　　聂梅生：现在，市场注意力总是放在讨论社区、居家、机构养老哪一个比较重要，包括之前提出的“9073”，我认为有点主观意愿了，没有考虑老年人的健康情况和支付能力。这两点才是最需要考虑的问题。也正是由于这两点的差异，养老在城市间不同，甚至同一个城市的不同区域都不一样。

　　如果市场、政策把太多注意力放在后部的事情上，前面更需要关注的就会被忽略。其实延长活力老人健康时间才是更应该下功夫的。同年龄段，国内老人的健康情况比美国、日本差很多。美国90岁的老人能自己开车出去玩，可以自理，但是我们国内的老人早早就身体不行了。这跟我们的历史有关，这代人经历了战争、饥荒，整体身体素质就有差距。但后来的这些老人，不能他们过早进入衰老阶段。

　　我们按照60岁退休，60岁-90岁还有30年的时间，如果身体健康，那可以继续发光发热，工作学习。老人心态不老，身体就可以更健康、抗衰老。这一点我深有体会，明年我就80岁了，但还能跑这跑那、能接受你们采访。活力老人不仅让自己的老年生活更幸福了，也减轻了孩子们的负担；另外现在社保基金本来就不够，活力老人越多、健康时间越长也是在给国家减负。这是个利国利民的好事，政策应该朝这个方向做引导。居家、社区、机构养老也都应该多关注这方面。

　　但为什么现在市场不做这件事呢？因为完全自理、半自理不挣钱。政府则是还没意识到它的重要性。最近两年我国养老还在探索阶段，但我相信很快就会从现阶段模糊的、政策制定滞后于市场需求的状态里跳出来。

　　金融界：活力老人这件事需要很早就开始，毕竟保持身体健康是一个长期的过程。

　　聂梅生：当然。这是我们整个民族提升健康水平的问题，确实是长期过程。但如果不透支太多，退休后注意身心健康，完全是来得及的。我这几年体会很深，脑子有活力身体才有活力。很多养老机构把老人关起来，不让出门，这种肯定行不通。

　　2023年养老行业或可实现市场化，政策能拖，人不能等

　　金融界：您刚才说养老问题的区域性差异较大，那应该如何解决这样的问题？

　　聂梅生：一部分要靠市场，是保障性的养老。资金、土地获取、运作、盈利、品质等等都应该市场化。当行业足够市场化，什么样的需求就可以对应什么样的价格，可以解决支付能力与价格不匹配的情况。这个问题不大，现在还是初期，竞争少，等到发展起来，竞争变多，市场化自然就来了。这部分交给市场就好。

　　一部分要依靠政府出台，是福利性的，比如孤寡老人。但目前政策上对很多概念的定义都还很模糊、很泛谈。比如，保险的钱能不能进入养老市场？海外市场对此有明确规定，是可以的，但我国目前还没有政策规范。

　　金融界：那您觉得从政策上明确方向，到实现市场化，还得有多少年？

　　聂梅生：从明年开始，再有个三年应该差不多了。

　　金融界：这么快吗？

　　聂梅生：我觉得应该差不多。现在大家都开始敢做了，原来一些大的企业不敢动，现在都开始试水了，一些大的国企、央企也开始进入养老行业。下一个五年计划里养老问题应该就可以铺开。老人一年长一岁，政策可以拖，但人不能等。

　　区块链在养老机构的应用：身份验证、数字货币

　　金融界：最近金融科技对传统行业有很大冲击，对养老产业有何影响？有没有已经落地的项目？

　　聂梅生：智慧养老是非常重要的。相较于社区，养老机构会给老人圈定特定的活动范围，边界性很强，所以智能化、数字化很容易实现。现在，部分区块链概念都可以应用在养老机构里。比如，会员卡或者老人卡，可以用来消费、开门禁，又是数字货币（实际上它已经是一种数字货币了），又是身份验证。这就很容易变成数字货币，。

　　金融界：那传统金融方面呢，您刚才也提到了让保险的钱进到养老里。还有“以房养老”这种模式，您认为跑得通吗？

　　聂梅生：对，保险、基金、还有押金都可以进入养老产业。但押金实际上是杠杆，因为60岁以上的老年人没有按揭，所以现在想做反向抵押，“以房养老”就是一种。如果能做起来，会有很不错的效果，但“以房养老”还得再等等。

　　在国外，“以房养老”的模式是老人把房子抵押给机构，比如保险公司，公司返还租金，老人用租金养老。但“以房养老”返还的租金受房价影响很大。我在这方面还是比较开放的，没想着要把房子留给孩子，曾经要报名参加，但后来还是退出了。

　　什么原因呢？房价涨得太快了，租金又太低，“以房养老”对老人来说不合算。把房子抵给一家公司，每个月给老人固定的钱，结果这个租金还没卖房子来得多，这不是亏了吗？如果老人家就这一套房，还让人家去以房养老，这不就是把老人坑了吗？

　　等什么时候，房价稳定，租金也升高了，“以房养老”才能做成。

　　发展养老产业：便宜的地、便宜的钱，缺一不可

　　金融界：您之前提到过“养老产业不能走房地产的老路”，并且要下大力气减低发展成本，能解释一下吗？

　　聂梅生：房地产当时想推经济适用房，结果没有坚持下去。炒房以后变成商品房，商品房越来越贵，炒房的人越来越有钱。结果就变成那两句话“有钱的人买很多房，没钱的人买不起房”。现在过了20年，反过来做长租公寓，也就是房租不炒。

　　所以我们第一件要考虑的事情是，不同的支付力对应不同的服务。好的养老产品的盈利模式、商业模式以及资金整合都会考虑到老年人的支付能力。适销对路、考虑服务对象才是最重要的。

　　另外，在房地产最初的顶层设计里，土地财政没有形成互相优化、互相制约的拳头。现在养老又遇到了同样的问题，一个事情分散在几个部门，谁说了都不算。想做好要先建立一套国家层面的战略。

　　发展成本里融资成本、土地成本最重要。融资成本到最后还是摊在老人身上。土地成本是指新开发项目，这跟房价的道理一样。房价上涨就是因为地价上去了：招拍挂，举牌，价格越来越高，那房价肯定高，所以养老也要控制土地成本。

　　便宜的钱、便宜的地才能降低成本，而这个和政府政策的相关性很大。

　　现在有些项目也不从买地开始做，可能是在产业地产、荒废的园区上做一些改造。这种情况下，租金非常重要。比如，1.5元/平米的租金就很难做了，2元/平米勉强能做，再高就要做豪华机构了，当然价格也高，最后还是嫁祸给老年人。所以我们希望能压低成本，保证收益，因为养老公寓的收益再降就没人做了。

　　不过，养老公寓还是比长租公寓好点，长租公寓的收益率最高也就到2%，还不够还房贷的。租金回报率太低就是长租公寓做不下去的原因。

　　给读者的建议：养老早做打算，合理配置资产

　　金融界：最后一个问题，从个人角度考虑，可以为养老做什么准备，有没有建议给我们的读者？

　　聂梅生：好身体是最重要的。另外，要对养老有所准备。流动性强的、流动性不强的资产都要准备，比如保险和不动产。当然如果你愿意四处住住，什么都体验一下，可以放弃押金制，选择养老公寓。东住三年，西住五年，甚至全球各地都可以考虑。我前两天做旅居养老，去了清迈，真的很便宜，而且气侯比海南还要好一些，整个生活质量还是不错的。整个冬季包括春节都在清迈，吃喝拉撒都算上，一个月人民币才3000元。

　　但如果你就是想找个特别好的养老公寓，一住20年，那就要准备押金了，一笔起码200万才能押得住20、30年的养老。

　　所以我的建议是，流动性和底层资产都要考虑，还有就是看你将来想怎么养老。现在很多老人苦于，想流动但每个月退休工资拿不出那么多钱，想卖房又不行。两难！所以要早做准备。

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