李宇嘉：基准利率到LPR 央行想干啥？对楼市影响多大？

　　1

　　房贷定价新机制的三大原则

　　近期，按揭利率“换锚”，引起广泛关注。之前，按揭利率一直围绕5年期以上贷款基准利率（2015年10月以来一直保持在4.90%）上下浮动，后者就是按揭贷款要盯住的锚。但是，25号央行一纸公告（16号文），宣告自10月8日起，按揭利率盯住LPR（贷款报价利率，Loan Prime Rate）这个新的贷款定价锚。新的按揭贷款定价有三大原则，一是“基准加点”。每一笔按揭贷款的定价，都以最近一个月的5年期LPR为基准，加点形成。这意味着，前后一个月的按揭利率不同。而且，按揭发放后，客户可以和银行重定利率，允许“一年一调整”。

　　二是“不再打折”。首套房贷利率不得低于5年期的LPR，二套房贷及商业用房贷款利率不得低于5年期LPR加60个基点（公积金贷款按政策性利率制定，暂时不变）；三是“因城施策”。在央行确定的贷款利率下限基础上，人民银行省一级分支机构按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据当地楼市形势变化，确定辖区内首套和二套房贷利率加点下限。也就是说，央行只规定了“不得低于”，意思是“也可以高于”，比如热点城市的央行分支行，完全可以明确本地首套房按揭利率不得低于LPR加10个基点。

　　2

　　LPR是个什么东东？

　　现在，要回过头来看看，LPR是什么？它和贷款基准利率是什么关系？简单说，LPR就是由想发放贷款的报价行（18家主要银行）喊出自己不同期限（1年期、1-5年期、5年期）的利率报价，最后加权平均得到LPR。也就是说，LRP将由市场竞价产生，这不同于四年未调整、央行干预、计划色彩浓重的存贷款基准利率，利率市场化是推出LRP的重要原因。那么，报价行怎么报价呢？就是按照中期借贷便利（MLF，银行用合格抵押品抵押，获得央行在货币市场投放的、成本低廉的中期基础货币，利率在3%-3.5%）利率加点形成，LPR就是参考5年期MLF利率，加点幅度取决于各行资金成本、市场供求和风险溢价等。

　　这样，就构建起从货币市场利率（MLF）到银行报价利率（LPR），再到贷款利率的利率市场化渠道。由此，我国央行就如同西方国家央行一样，通过基础货币投放，盯住货币市场化利率，并传导至银行负债端成本，并最终调控贷款利率。目前，我国经济“下行压力加大”，民企“融资难、融资贵”等背景下，客观上存在降息的需要，而全球央行开启降息大潮，也打开了宽松的空间。LPR市场化报价利率的推出，事实上在于疏通货币宽松的传导渠道。2018年以来，央行6次降准（定向降准），MLF累计净投放超过2万亿，但银行贷款利率不降反升。

　　2017年末，商业银行一般贷款平均利率为5.8%，到2019年2季末为5.94%。这意味着，近年来央行创设一系列货币政策新工具（MLF、SLF、TMLF等各种“辣粉”），大量投放低成本资金（比如MLF每年净投放投在2万亿以上，利率在3%-3.5%），旨在降低民企融资难和贵，但效果不见得好。目前，国企融资成本已经很低了（4%-5%），但民企的综合融资成本在10%左右，很多民企还在借“高利贷”。根源上，就在于央行货币宽松到实体的传导出现了“肠梗阻”。由于“利率同盟”，存款利率市场化有上限（最多上浮40%），而贷款利率也较少设于基准利率之下（2019年二季度执行下浮利率的贷款占比不到18%）。

　　由此，银行还是想维持利率管制下的“天然利差”，降低风险偏好和经营难度，将资金投放给国企、政府平台、地产等，并无限度扩大规模，躺着赚钱。近年来，我国上市银行净利润总额约占到3500多家上市公司净利润总额的近一半。解决货币政策传导“肠梗阻”，一是要让贷款利率与市场利率联动性增强；二是要让银行之间有竞争。于是，央行让LPR盯住MLF利率，并通过调整MLF利率，影响商业银行的流动性成本，然后一步步传导到LPR；另外，在央行每月调控的MLF基础上，18家商业银行竞争性地报价，形成每月的LPR。

　　3

　　5年期LPR，就是针对楼市

　　8月20日，新LPR首次公布，1年期LPR为4.25%，比MLF高出95个基点；5年期以上LPR报4.85%，低于5年期以上贷款基准利率5个基点。总体看，新基准略有降低、总体稳定。未来，随着央行不断调低MLF，贷款利率有望降低。业内将此次贷款定价“换锚”比作变相降息有一定道理。我们知道，房贷利率历来决定楼市走向（利率涨则楼市冷；利率跌则楼市火），重要性无可比拟。8月20日，就贷款定价新规，央行明确表示，“房贷利率不下降”。8月25日，央行16号文发布，明确5年期以上LPR是抵押贷款的定价参考。

　　说白了，央行设置5年期LPR，针对的就是楼市，相当于贷款有“两个锚”，一个盯实体、一个盯楼市。“房住不炒”一以贯之，1年期LPR利率更市场化，5年期以上LPR仍受指导，再配合对房企融资管控、房贷规模限制（不超过新增贷款的40%），本次并轨的目的在于，既不对称降息支持实体，又部分加息抑制泡沫。改变还不止于此，2014-2015年“6次降息”，基准利率已在历史低位。即便按揭上浮20%也只有5.88%，远低于民营和实体融资成本，相当于变相鼓励资金往楼市走，这是近年来调控不断加码，但居民购房热情不减的助推器。

　　未来，随着从MLF到LPR，再到贷款利率的传导渠道疏通，实体融资成本下降，而房贷利率设置底线、不许下浮，二套房贷利率基准更是抬升了60个基点。这意味着，过去实体和地产贷款利率“倒挂”的现象将改观，这也将从根本上扭转变相鼓励资金往楼市走的歪曲激励。更重要的是，它彰显了高层的态度，即从过去的鼓励楼市繁荣，转向抑制楼市繁荣。因为，楼市兴、百业衰，这将是再来一轮楼市繁荣的结局。当然，系统性风险预期下，楼市这个庞然大物就是“灰犀牛”，不能以日本或美国式加息，硬着陆地解决楼市问题，而是慢慢降温。

　　4

　　房贷“利率底”，或并非真正的底

　　央行负责人答记者问时表示：定价基准转换后，全国范围内新发放首套房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人房贷实际最低利率水平基本相当。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。可见，此次房贷定价“换锚”，首先要确保短期预期要稳定，给市场传达的信号是，即便MLF和1年期LPR会下降，但房贷利率不会下降，即便按揭贷款设置了下限，过去时常有的利率打折在新基准下没有了，甚至二套房贷下限为LPR+60。同时，按揭利率短期也不会明显上升。

　　但是，国家对“去房地产”依赖，表现出前所未有的决心，当然也不是蛮干，而是更讲究智慧和耐性，政策要文火慢炖，渐进改变资金流向，限制性政策降低房价涨幅，提高利率控制投资收益，不知不觉中夯实“房住不炒”，资产泡沫也将在“高交易成本下、低收益预期”的组合下，渐进消退。首先，以前房贷利率的锚，无论首套房，还是二套房都是存贷款基准利率。现如今，不仅锚换了，而且首套房贷和二套房贷还首次出现了“锚分化”，二套房单独“树锚”，旨在定点定向打击炒房客，首套房和二套房之间的利率分野并出现“剪刀差”。

　　其次，央行给出的房贷“利率底”，或许并非真正的底。房贷额度管控下（不超过新增贷款的40%），在央行“利率底”基础上加成或许常态化了。央行表示，按照“因城施策”原则分类指导，在央行给出的底线之上，各地可以根据自身的情况作出调整，提高加点下限。以苏州为例，根据融360的数据，目前苏州首套房贷利率都已突破6%了，达到6.03%。苏州下限定的高，算下来比央行“标准”高出了118个基点。8月25日，央行表态，调整房贷利率，目的在于“住房不炒”。可见，凡是楼市升温的城市，购房者将不得不接受惩罚性的高利率。

　　5

　　未来，贷款买房是个专业活儿

　　因此，表面上看是让房贷跟LPR 挂钩，但实质上是让房贷跟 LPR 脱钩，建立楼市与资金之间的“防火墙”，从而让央行未来实施宽松货币政策，降低MLF，并进而降低实体融资成本，不会出现“资金外溢”。当然，贷款定价“换锚”，将改变过去实体和地产融资利率“倒挂”的现象，也将从根本上控制资金外溢。未来，可能出现的情况是，前后两个月或一年一定价，按揭利率完全不同。如果预测未来LPR下降，可以推迟买房，或与银行协商重调利率。

　　随着利率市场化的推进，未来还可能出现的情况是，如果你想获得房贷（特别是针对二套住房，注意：第三套停贷了），你可能要支付更高的利率，可能会是LPR加几百个基点。甚至，谁出的利率高就给谁；谁出的利率高，谁获得贷款的速度就快。过去，投资房产很少考虑贷款成本，更多的是“能不能贷得到”、“贷得越多越好”。未来，买房成了一个专业活儿，必须要计算贷款成本、交易成本，交易周期（热点城市限售常态化），考虑以后卖房的收益能不能抵得过成本。如此以往，“房住不炒”渐进成形。最后说一句，既然，二套及以上购房不受贷款支持了，居民买房能一步到位就一步到位。因为，未来换房的成本太高了。

　　来源为金融界财经频道的作品，均为版权作品，未经书面授权禁止任何媒体转载，否则视为侵权！