李宇嘉：10城被预警 楼市调控新手法究竟是什么套路？

　　1 掐住地价，容易吗？

　　近期，部分城市地价、房价又开始反弹。不像以往，调控大张旗鼓。此次，住建、国土、金融等三个部门，携手出招、切中要害，但大面上非常平静。住建部长效机制“小试牛刀”，月度分析、季度评价、年度考核，各个城市尽在掌握，有了风险苗头，我就给你个警示函。

　　4月19日以来，10个城市先后被预警提示。对这个调控新抓手，不按常理出牌，很多人“一脸懵”，但其逻辑是很清晰的。首先，“地价-房价”联动调控，先掐住地价，高地价是拉动房价的罪魁祸首。地价涨、难道房价不涨吗？当下调控最大的问题，就是2016-2018年高价地入市。不让入市，地方政府没道理，违背市场原则；批准入市，助推高房价。

　　现在，掌握在政府手里的地价，想办法要牢牢地控制住。近期被预警提示的苏州、佛山，就是地价上涨快。显然，这会带动周边楼盘涨价，带动未来涨价预期。但是，对于很多城市，该支出的，一分少不了，土地还得卖。比如，东莞、成都、厦门、合肥等地，都出了高价地。

　　4月热点二线卖地近3000亿，创2年新高。100%以上溢价率，100轮以上竞价重出江湖。高溢价土地全部出现在二线城市，很好理解。二线城市是未来人口流入和都市圈建设的重点，大家都要抢人，就得增加公共开支。前4个月，百强房企在二线新增土储占比49%，熟谙地方套路。

　　2 调控新模式，地价-房价联动

　　当然，金融监管又开始拆解开发商拿地资金了，想靠“加杠杆”提前融资拿地，很难行得通。另外，各地对地价溢价率、楼面价控制严格，竞配建、自持“常态化”，高价地明显减少，地价对房价的传导效用弱化。价格调控、一头一尾。除源头上的地价控制，后端房价也要控制。

　　近期，对10个城市的预警提示，有一条标准线。怎么划这条线呢？不是主政者“拍脑袋”，而是靠大数据系统，以支撑每个月的市场分析，对各个城市做诊断。月度有反弹的，对其发预警函，提示其“快速行动、快速出招”，将地价、房价上涨苗头消灭在萌芽阶段。

　　季度是阶段性考核，梳理上季度调控，部署下季度工作；年度是最终总考核，房价和地价涨幅超过10%就要被严厉问责了。如果月度、季度都有考核的话，年度房价涨不到哪去，想象新一轮“牛市”的，洗洗睡吧。整顿吏治，现在“政通人和”，讲的是城市政府的主体责任。

　　3 长效机制“落地”

　　今年以来，调控顶层设计发生质的飞跃，长效机制“落地”。官方表态中，有关长效机制，过去一直强调“建立和完善”，今年以来则是“稳妥实施”。最近一次表态，是今年3月18日，韩正副总理到住建部调研，提出“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点”。

　　同时，韩总理也首次提出，“做好实施过程中的评估和跟踪”。可见，长效机制的一部分已“落地”。这其中，大数据平台是基础，上面讲的调控新模式是重要组成部分，其他则渐次推进。有城市一把手主体责任这个“尚方宝剑”，住建和国土政策已同步，房价暴涨将是历史。

　　4 金融出狠招

　　楼市工具箱里，效力最强的当属房贷政策。统计显示，房贷利率相对于基准利率的上下浮动程度（优惠程度）和房价变化的匹配度非常高。住建和国土部门可以控制地价和房价涨幅，但要控制预期的话，还得靠房贷政策。在楼市火苗窜起来之前，抽掉釜底之薪才是最佳的调控时间点。

　　三个要害部门中的金融也不能缺席。近期，针对地市、楼市升温，“降准资金”到底有没有流入楼市？由于前期去杠杆和打掉“影子银行”，包括监管层在内的很多业内人士认为，资金并未违规进入楼市，土地市场回暖，这是商品房销售端转好的结果（比如“小阳春”）。

　　但不管有没有违规入楼，“堵漏洞”永远在路上。“一行两会”开始拆解拿地资金。首付贷、消费贷、信用卡透支、小微贷等可能进入个人按揭领域的，地毯式排查。楼市“定向加息”开启，多斯悄无声息地上调二套房利率，有的从此前的25%上调到40%，深圳一些大行已暂停了房贷业务。

　　近日，南京多家银行接到紧急通知，首套房重回上浮15%，二套房利率也将随之上涨，或上浮最高20%。此前，南京部分银行最低利率已经达到了5%。这样以来，房贷利率上浮了15个百分点。4月1日-5月20日50天时间里，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张，有15家金融机构受到处罚，罚没金额合计1068.8万元。

　　5 认真起来，摁住楼市不难

　　近日，央行发布一季度货币政策执行报告，关于楼市的内容非常多。特别需要关注的是，央行强调，“住房货币化显著增加全社会的货币需求，房地产在交易环节基本不创造GDP，却需要大量货币来支持”。这意味着，尽管货币环境稳健，但结构性“去杠杆”的重点就在地产。

　　根据央行数据，去年4月以来连续降准的效果开始显现。今年一季度，全社会贷款加权利率降低了0.22个百分点。但是，个人住房贷贷款利率上升0.26个百分点。可见，调控一直在进行中。只不过，稳字当头，楼市超级体量的“绑架效应”、经济压力大，调控的手法应不断变化。需讲究策略和艺术，基调要掷地有声、威力震慑，落地时要润物细无声、绵里藏针。不管如何，管住地价、管制资金，地方主体责任夯实了，调控就认真起来了，摁住楼市不难，关键看决心。

　　来源为金融界财经频道的作品，均为版权作品，未经书面授权禁止任何媒体转载，否则视为侵权！