李宇嘉：深圳“高房价”是这样炼成的

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说深圳不依赖“土地财政”，这是世纪大谎言。与其他城市相比，深圳的土地依赖度并不低多少，只不过，相比京沪杭等动辄超过1000亿的土地出让金规模，深圳显性土地出让收入较低罢了（400亿左右）。但事实上，深圳近20%的直接地方税收靠地产，每次税收下滑，地税就苦言，“地产是祸根之一”。

没有土地，哪有前海开发（前海基建成本就要3000亿）？先卖了地，搞好基建才能搞产业；没有土地，哪有深圳地铁的“东突西进”？地铁在全球都是亏损的，香港地铁之所以能盈利，靠的就是地产。“有样学样”，深圳地铁是深圳最大的“地产商”，就连万科也要“抱着个大腿”；没有土地，哪来招商引资？企业来了，你不给地，不给办公楼，不包揽企业员工的保障房，企业就走了，因为隔壁城市马上给；没有土地（发展空间），估计不会有“任正非之问”（深圳房地产太多，没有大块工业用地了），很多企业也不会走。　

增长和政绩放在第一位，特别是城市空间需求早早地依靠旧改，就必须保持地价和房价稳中有升，至少不能下跌，这事实上就给市场一个“背书”。进一步讲，增长和政绩放在第一位，加上官员任期有限下的考核，“短期化”行为普遍，1041万套住房中77%的保障房（城中村和园区宿舍是事实上的保障房），也逃脱不了被拆迁的命运，因为在官员眼里，这是“价格洼地”、“容积率洼地”、“用途洼地”。腾出来以后，不管是搞商品房开发，还是搞创新园区开发，或者招商引资（知名企业都要地要房），对于固定资产投资、城市形象、税收等等，都是“百利无一害”啊！

张市长还犯了一个“小错误”，就是“就深圳谈深圳”，没有把深圳的问题放在全国范围内来看待，这是地方官员谈问题普遍犯的错误。比如，张市长说，1990年-2003年原特区内中心区房价大体上在每平方米4000-5000元之间，原特区外的房价每平方米不到2000元，年增长速度通常在5%上下，直到2004年深圳房价才突破了每平方米6000元。但那段时期，上海、北京的房价也相对较稳啊！深圳房价从2005年的6000元暴涨到2015年每平方米5万元以上，但这一时期，北京、上海也同样暴涨到5万左右啊！难道就深圳在住房保障上、调控上，犯了错误不成？　

原因在哪里？就在于2003年（国家18号文）确立房地产国民经济支柱产业，特别是2008年以后，外需导向的制造业见顶回落，向内需和创新主导的转型困难，经济走上靠货币发行支撑投资增长，地方高负债运行的轨道上。不管是基建投资、制造业投资，都是由房地产带动的，一方面房地产开发投资带动上下游制造业投资；另一方面地产给基建投资输血。“地产+融资”的加速器，完全迎合了这种增长模式和地方诉求，深圳也不例外。

当然，深圳的年轻人口多，承担杠杆意愿强，加上创业氛围浓厚，商品住房供地的“瓶颈”一直突破不了，金融中心的地位能提供更多“杠杆炮弹”，房价上升更快罢了。不过事实上，过去10年（2008-2017），不仅是深圳，其他热点城市房价暴涨，逻辑是完全一样的，只是深圳涨的更快一些。

这一篇就谈到这里，主要是分析深圳房价暴涨的原因，下一篇就张市长所言的纠正过度市场化的“二次房改”，深入探讨一下，这个“二次房改”制定的出发点，以及能否真正解决深圳高房价、住房难的问题，特别是对深圳楼市未来的影响有多大。最后，第三篇分析一下未来深圳商品房价格走势及置业的策略。