别瞎解读！《住宅项目规范》就能取消公摊？

　　各位粉丝：昨天，我们率先推送了住建部就《住宅项目规范》征求意见的消息，详见新规范征求意见 新建住宅将全装修交房！。在这篇文章里，有一条：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。昨天我们已经明确说了，不能理解为这条规范就意味着取消了“建筑面积”或“公摊面积”，而且目前购房合同中基本上也都是按照套内面积进行交易的。所以并不是条重大的信息。没想到，今天就有媒体和自媒体打出了“公摊取消”、“买100平米房子只得70平米现象有望终结”等等的标题。真是为这帮记者和自媒体从业人员的智商捉急。诚然，我国的住房销售和管理机制还有不少不完善的地方，我们也认为“买100平米房子只得70平米”存在问题，并双手赞成要解决这一弊端。但媒体和自媒体缺乏专业知识，仅从简单理解就能得出吸引眼球的结论，这样的错误的解读和标题党，反而会给人们带来误导。下面就给大家来具体说一下这事儿。

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　　首先是这个《规范》的性质，昨天我们就说过了，这是一项工程建设标准规范，工程规范是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。说白了，这是一个针对工程建设方面的标准规范，约束的主要是工程建设方面。

　　而大家更关注的是在住宅交易和后期的物业费、取暖费等，这些方面都有各自的法律、法规和规范性文件，比如交易有《商品房销售管理办法》等，物业方面有《物业管理条例》等。

　　这些都不是《住宅项目规范》能约束到的，换句简单的话说，《住宅项目规范》是管不到交易、物业费、取暖费等方面的。所以指望一个《住宅项目规范》，就能取消公摊，继而带来物业费、取暖费等都按照套内面积交，也太不实际了。而且，所谓套内面积计价只是一个交易方式，并不能代表着公摊面积就“取消”了，不存在了。而公摊面积还是实实在在存在的。

　　即便是在这次的《住宅项目规范》中，也用了很大篇幅提出公共区域的建设标准。

　　而且还有一个概念，大家交纳的物业费，本身就是用于公共区域和共有设施的维护，并不是用在了套内面积也就是屋子里那部分的。

　　所以如果是想要真正达到告别“买100平米房子只得70平米”的现象，只能修改《商品房销售管理办法》。

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　　其次，就是给大家详细说一下交易的这个问题，因为《规范》里被热议的这条就是“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。在我国的《商品房销售管理办法》中，对于按什么面积来计价，是这样规定的：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。《商品房销售管理办法》还解释说：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。我们昨天也说过，并拿出了一份真实签订的合同照片来给大家举例，目前的购房合同中，一直都是三种方式（建筑面积、套内面积、套总价）都有的，而最终签订的合同，基本上都是按照套内面积来计价。

　　简单举例来说，就是开发商进行宣传的时候，都是按照建筑面积来计价的，比如这个楼盘单价是3万元/平米，这里是建筑平米。而到了最终签订购房合同的时候，合同里填写的是按照套内建筑面积计价，比如3.6万元/平米，这里是的平米指的是套内建筑面积。所以对于买房人来说，实际这套房子的总价是不变的。但从交易上来说，开发商和你是按照套内面积来交易的，这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条没有冲突。清醒和理智一点的人都明白，指望“以套内使用面积进行交易”这条规定来降房价，那是“痴人说梦”，这只不过是一个不同的换算，背后的房价没有变化。不过是一些媒体或自媒体为了吸引眼球的手段。所以，《住宅项目规范》中的这条规定，无论是对于房价还是对于房地产市场，都不会产生明显的影响。说到这里，大家应该都明白了吧。当前，我国的房地产市场还存在这样那样的诸多问题，无论是价格，还是销售、管理等诸多方面，这需要一个循序渐进的过程来逐步解决。比如预售改为现售，也包括公摊面积的不合理，需要解决是没错的。但不能指望一个工程建设方面的规范来解决并不属于它职责内的问题，也不能为了吸引眼球瞎解读，造成误导。