公摊面积要取消？专家：套内面积计价最影响期房销售

　　房地产交易将正式告别“公摊面积”？近日，住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

　　截图来源：住房和城乡建设部网站

　　近日，住房和城乡建设部官方网站发布关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。其中，《住宅项目规范(征求意见稿)》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

　　这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

　　买房不应该就是按照套内面积计算吗？事实上，国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积，国内对此虽无统一规定，实际操作中却普遍采用建筑面积计价。

　　采用建筑面积计价有什么问题呢？首先，我们要了解一下什么是“公摊面积”。

　　根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：

　　1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

　　2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

　　这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。比如，买100平米的房子，结果实际住进去只有70平米，这凭空少了的面积就是公摊面积。

　　近年来，随着房价上涨，部分开发商趁机推高公摊比例。据媒体此前报道，部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。

　　有媒体指出，从1998年我国进入商品房时代开始，公摊面积就因为不符合国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。

　　事实上，早在2002年，重庆市已对商品房的计价方式做出明确规定和要求。当年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，该条例要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

　　对于住建部此次征求意见稿中的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。中原地产首席分析师张大伟认为，是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

　　张大伟表示，需要注意的是，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

　　此外，张大伟还表示，这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，使用套内面积来计算，过去只有重庆有这个政策，那么这次全国性地都统一按照套内面积交易这样做，实际上也是发挥了房住不炒的导向。从购房者的角度来讲，公摊面积只是一个附属设施，主要还是要参考具体的居住面积，那这个就是所谓的一是一，二是二。

　　严跃进表示，在买房的时候，没有太多的顾虑就能按照套内面积来进行购房，如果套内面积比较小，老百姓(行情603883,诊股)觉得不划算就不会去买房，这个时候开发商也会更加注重做大套内面积，这样就会防范一些通过公摊面积来做一些虚假的文章，从居住角度来讲，有积极作用。